作為外國人，你可以在荷蘭買房嗎？
是的。您不需要擁有荷蘭國籍即可在荷蘭購買房產。原則上，來自其他歐盟國家和歐盟以外國家的人民也可以擁有荷蘭房地產。
然而，購房權利與在荷蘭居住的權利之間存在重要區別。
購房並不自動授予您居留許可。對於來自歐盟以外、歐洲經濟區（EEA）或瑞士的人士，可能會根據其國籍和個人情況適用其他居留規定。
對於歐盟公民而言，流程通常較為簡單，因為他們根據歐洲自由流動規則，在特定條件下被允許在荷蘭生活和工作。
即使你仍然居住在國外，原則上你也可以在荷蘭購買房屋。然而，獲得房貸可能會更複雜。貸款人會評估包括你居住的地點、你收入的貨幣以及你的財務狀況的穩定性等因素。
任何計劃在荷蘭停留超過四個月的人，通常必須在抵達後五天內向市政當局登記於個人資料庫（BRP）。在此過程中，如果您尚未擁有，將會收到一個市民服務號碼（BSN）（Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026）。
外國人房貸是如何運作的？
對於許多外國買家來說，房屋貸款是購買流程中最重要的部分之一。
在荷蘭，2026 年，原則上你可以透過一般房貸融資最多達房屋估價市場價值的 100%。你實際可以借到的金額還取決於你的收入、財務義務、房貸利率和個人情況（Rijksoverheid, 2026）。
舉例來說：你購買一間價格為 400,000 歐元的公寓，但估價師評定市場價值為 390,000 歐元。根據房產價值，原則上你最多可以借到 390,000 歐元。剩餘的 10,000 歐元必須由你自籌，此外還有額外的購買費用。
外籍人士並不自動適用與荷蘭買家不同的法律抵押規則。然而，銀行可以施加額外的條件。
例如，貸款人可能會詢問您的雇傭合同、居留身份、收入歷史或薪資支付的貨幣。
您有臨時的雇傭合同嗎？這並不自動意味著您不能獲得抵押貸款。根據情況，雇主的聲明附帶意向書或其他收入文件可以幫助評估。
自僱企業家也可以申請抵押貸款，但通常需要提供額外的財務資料。例如年報、報稅單以及有關業務連續性的資訊。
在你積極開始看房之前，先計算你能負責地借多少錢。這樣，你就能避免愛上一個最終財務上難以承擔的房子。
你需要多少自有資金？
一個常見的誤解是，在荷蘭買房時，你總是需要支付一大筆首付款。
因為按理說，房貸的最高金額可以達到房屋評估市值的100%，所以你不必自動支付固定比例的購買價格。然而，你確實需要考慮那些通常不包括在標準房貸範圍內的費用。
這些額外費用通常被稱為「買方費用」（Notaris.nl, 2026）。
例如過戶稅、 нотари費、估價費、房貸諮詢費，以及任何購房代理或結構檢查的費用。
對於計劃長期居住的現有房屋，價格為400,000歐元，2026年的轉讓稅通常為2%。這相當於8,000歐元（Belastingdienst，2026）。
此外，您還需支付公證人、估價師及其他顧問的費用。最終金額會因服務提供者和個人情況而有所不同。
對於首次購房者，則有一個重要例外。
如果在財產轉讓時您年滿18歲但未滿35歲，您將長期居住在該房屋中，且以前未使用首次購房者免稅額，那麼在2026年，符合特定條件下，您可能對價值最高為555,000歐元的房產免徵轉讓稅（稅務當局, 2026）。
此免稅額並不限於首次購房者。即使是以前擁有過住房的人，只要尚未使用過該免稅額，在特定條件下也可能符合資格。
您是否正在購買不作為主要居住地的房產，例如第二套房或出租房？那麼在2026年，通常適用8%的轉讓稅率。
因此，請確保在出價前了解您需要準備多少自有資金。同時，還要考慮搬遷、裝修和意外開支的財務緩衝。
哪些城市買房有趣呢？
荷蘭的房地產市場因城市而異。價格、可用的房屋類型和居住環境可能存在很大差異。
阿姆斯特丹對想要住在主要雇主、文化設施和國際社群附近的國際專業人士具有吸引力。自有住房的需求很高，尤其是在市中心的公寓可能非常昂貴。請參見 阿姆斯特丹的自有住房。
鹿特丹提供現代公寓、具有特色的住宅以及多樣的居住區。這座城市具有很強的國際吸引力，對喜歡在大城市生活的人很有趣。請參見 鹿特丹的自有住房。
烏特勒支因其中心位置、歷史悠久的市中心以及良好的火車連接而受歡迎。對於經常前往不同荷蘭城市的人來說，烏特勒支可能是一個實用的居住地。請參見 烏特勒支待售房屋。
艾恩霍芬因科技行業及該地區大型雇主的存在而吸引了許多國際員工。住房供應包括現有房屋以及新建項目。請參見 艾恩霍芬待售房屋。
海牙將國際化的工作環境與歷史街區以及靠近海灘的優勢結合在一起。對於在國際組織工作的專業人士來說，這座城市尤其具有吸引力。查看 海牙待售房屋。
這些大城市周圍的小城鎮和地區也值得關注。願意住得離市中心稍遠的人可以探索更大的搜尋範圍。
不僅要比較要價，還要比較可達性、每月住房成本以及該區的設施。
在荷蘭，購買流程是如何運作的？
在荷蘭購買房屋包含幾個步驟。對於外國買家來說，提前了解這些步驟很明智，因為某些部分的流程與他們的母國不同。
第一步是確定您的預算。計算可以獲得多少房貸以及需要多少自有資金。
接下來，您可以具體搜尋符合您預算和住房偏好的房屋。
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你找到有趣的房產了嗎？那麼你可以通過提供者或負責的房地產經紀人申請看房。
在看房過程中，重要的是要超越房產的外觀。注意維護狀況、隔熱情況、任何缺陷，以及屋頂、窗框和設施等主要組件的狀況。
你想購買這個房產嗎？那麼你可以提出出價。你可以加入條件，例如融資條件或結構檢查條件。
當賣方接受你的出價時，協議會記錄在書面購買合約中。
當非以職業或業務名義行事的私人買家購買房產時，具約束力的購買合約僅在雙方簽署書面合約後生效。
在收到雙方簽署的購買協議後，作為私人買家，您有三天的法定冷靜期。在此期間，您可以無需說明理由且無需賠償地撤回購買。計算此期限時，週末和節假日的具體規定適用（Rijksoverheid, 2026）。
之後，抵押貸款及其他任何條件將被最終安排。
最後一步是在公證處進行過戶。在那裡，過戶契約以及如適用的抵押契約將被簽署。法律過戶完成後，您正式成為房屋的所有者。另請參閱Rijksoverheid 買房概覽。
買公寓時應該注意什麼？
凡是在荷蘭購買公寓的人，通常都必須處理業主協會，簡稱 VvE。
VvE 負責建築物公共部分的管理和維護。比如屋頂、外牆、樓梯間，有時還包括電梯。
作為公寓所有人，通常需要每月向 VvE 支付一筆費用。金額取決於建築物、維護需求以及財務儲備等因素。
在購買之前，請確認 VvE 是否運作正常，未來維護是否有足夠的資金，以及是否存在多年維護計劃。
如果需要進行重大維護工作，而 VvE 儲備不足，一個標價相對較低的公寓最終可能會變得更昂貴。
同時也要注意土地的所有權狀況。
特別是在阿姆斯特丹，有些住宅適用地租制度。這意味著你有權使用土地，但不一定擁有土地本身的所有權。
根據地租條件，可能需要支付定期費用，也稱為地租。有時候這筆費用可以在一定期間內一次性買斷。
因此，務必要檢查地租條件、未來可能的支出，以及對你的融資所帶來的影響。
你需要哪些文件？
購買房屋和申請房貸時可能需要不同的文件。
對於受僱者而言，通常包括有效的身份證明文件、近期的薪資單、雇主聲明以及有關僱傭合同的資訊。
此外，貸款機構可能會要求提供銀行對帳單、現有貸款的詳細資料以及個人資金證明。
對於國際員工，可能需要額外的文件，例如有關外國雇主的資訊、居留許可或來自其他國家的收入資料。
您是自僱人士嗎？那麼通常需要提供年度財務報表、報稅文件及其他財務文件。
具體需求因貸款提供者而異。因此，請及時詢問在您的情況下需要哪些文件。
請注意，某些外國文件需要翻譯或官方認證。
透過事先收集這些資訊，您可以避免在貸款過程中出現延誤。
買房時常見的錯誤
購買房屋是一項重大的財務決策。特別是如果您不熟悉荷蘭房地產市場，避免常見錯誤是很重要的。
第一個錯誤是在未先調查您的按揭選項之前就開始搜尋房屋。這可能導致您花時間在超出預算的房屋上。
第二個錯誤是只考慮要價。額外的費用、維護費、市政稅以及任何業主協會費用都會影響您的總住房支出。
此外，在未完全了解條件的情況下提出報價是有風險的。特別是，如果缺少融資條件，一旦按揭申請最終被拒，可能會帶來重大財務後果。
此外，買家有時會低估結構檢查的重要性。一所房子看起來可能很好，但隱藏的缺陷日後可能造成高額費用。
對於公寓而言，對業主協會或租賃權缺乏調查也是常見錯誤。
最後，明智的做法是不僅專注於一個城市或社區。通過比較不同地點，你可以更清楚地了解在你的預算範圍內可行的選擇。
實用建議
在2026年，外國人在荷蘭購房是完全可能的，但需要仔細準備。荷蘭國籍並非必須，但您的居留身份、收入和財務狀況會影響您的貸款可能性。
因此，事先計算您可以借多少錢，考慮額外費用，並確保您的文件齊全。
同時比較不同的城市和社區，檢查房產狀況，並在簽署之前仔細閱讀所有合同條款。
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