Acheter une maison aux Pays-Bas en tant qu'étranger (2026) : voici comment ça fonctionne

Les Pays-Bas sont un endroit attractif pour vivre et travailler pour de nombreux professionnels internationaux. La forte économie, les entreprises internationales et une bonne infrastructure rendent le pays populaire parmi les expatriés qui souhaitent s'installer pour une période plus longue. Une fois habituées à la vie aux Pays-Bas, les personnes envisagent donc régulièrement d'acheter une maison plutôt que de continuer à louer.

Mais acheter une maison aux Pays-Bas fonctionne différemment que dans de nombreux autres pays. De la demande de prêt immobilier à la présentation d'une offre et la signature de l'acte de vente, le processus d'achat néerlandais implique diverses règles et obligations financières.

Pour les acheteurs étrangers, des questions supplémentaires se posent. Pouvez-vous acheter une maison sans nationalité néerlandaise ? Avez-vous besoin d'un permis de séjour ? Et combien de fonds personnels devez-vous apporter ?

Cet article explique comment, en tant qu'étranger, vous pouvez acheter une maison aux Pays-Bas en 2026, quels coûts vous pouvez prévoir et comment bien préparer votre recherche. Lisez également notre guide pour expatriés ou consultez maisons à vendre à Amsterdam.

Oui. Vous n'avez pas besoin de la nationalité néerlandaise pour acheter une propriété aux Pays-Bas. Les personnes provenant d'autres pays de l'UE et des pays en dehors de l'Union européenne peuvent, en principe, également posséder un bien immobilier néerlandais.

Cependant, il existe une différence importante entre le droit d'acheter une maison et le droit de vivre aux Pays-Bas.

Acheter une maison ne vous donne pas automatiquement un permis de séjour. Pour les personnes venant de l'extérieur de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, des règles supplémentaires de séjour peuvent s'appliquer, en fonction de leur nationalité et de leur situation personnelle.

Pour les citoyens de l'UE, le processus est généralement plus simple, car ils sont autorisés à vivre et à travailler aux Pays-Bas sous certaines conditions basées sur les règles européennes de libre circulation.

Même si vous vivez encore à l'étranger, vous pouvez en principe acheter une maison aux Pays-Bas. Obtenir un prêt hypothécaire peut cependant être plus compliqué. Les prêteurs évaluent, entre autres, où vous vivez, dans quelle monnaie vous recevez vos revenus et la stabilité de votre situation financière.

Toute personne qui prévoit de séjourner aux Pays-Bas pendant plus de quatre mois doit généralement s'enregistrer auprès de la municipalité dans la Base de données des registres de population (BRP) dans les cinq jours suivant son arrivée. En procédant ainsi, vous recevrez un numéro de service citoyen (BSN) si vous n'en possédez pas déjà un (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Pour de nombreux acheteurs étrangers, l'hypothèque est l'une des parties les plus importantes du processus d'achat.

Aux Pays-Bas, en 2026, vous pouvez en principe financer un maximum de 100 % de la valeur marchande estimée d'une maison avec une hypothèque classique. Le montant que vous pouvez réellement emprunter dépend également de votre revenu, de vos obligations financières, du taux d'intérêt de l'hypothèque et de vos circonstances personnelles (Rijksoverheid, 2026).

Un exemple : vous achetez un appartement pour 400 000 €, mais l'expert évalue la valeur marchande à 390 000 €. Sur la base de la valeur du bien, vous pouvez en principe emprunter un maximum de 390 000 €. La différence de 10 000 € doit être financée par vous-même, en plus des frais supplémentaires d'achat.

Les expatriés ne sont pas automatiquement soumis à des règles hypothécaires légales différentes de celles des acheteurs néerlandais. Cependant, les banques peuvent appliquer des conditions supplémentaires.

Par exemple, un prêteur peut poser des questions sur votre contrat de travail, votre statut de résidence, votre historique de revenus ou la devise dans laquelle votre salaire est payé.

Avez-vous un contrat de travail temporaire ? Cela ne signifie pas automatiquement que vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire. Selon la situation, une déclaration de l'employeur avec une lettre d'intention ou d'autres documents de revenus peut aider dans l'évaluation.

Les entrepreneurs indépendants peuvent également demander un prêt hypothécaire mais doivent généralement fournir des informations financières supplémentaires. Pensez aux comptes annuels, aux déclarations fiscales et aux informations sur la continuité de leur entreprise.

Avant de commencer activement à visiter des maisons, calculez combien vous pouvez emprunter de manière responsable. De cette façon, vous évitez de tomber amoureux d'une maison qui s'avère financièrement irréalisable.

Une idée reçue courante est que lorsqu'on achète une maison aux Pays-Bas, il faut toujours un apport initial important.

Parce qu'une hypothèque peut, en principe, représenter un maximum de 100 % de la valeur marchande estimée, vous n'êtes pas automatiquement tenu de payer vous-même un pourcentage fixe du prix d'achat. Cependant, il faut tenir compte des coûts qui ne font généralement pas partie de cette fourchette standard de l'hypothèque.

Ces coûts supplémentaires sont souvent appelés « frais à la charge de l'acheteur » (Notaris.nl, 2026).

Pensez à la taxe de transfert, aux frais de notaire, aux frais d'expertise, aux conseils en matière d'hypothèque, ainsi qu'à tout coût pour un agent d'achat ou une inspection structurelle.

Pour une maison existante de 400 000 € dans laquelle vous prévoyez de vivre à long terme, la taxe de transfert en 2026 est normalement de 2 %. Cela représente 8 000 € (Belastingdienst, 2026).

De plus, vous devez payer les frais du notaire, de l'expert immobilier et de tout autre conseiller. Les montants finaux varient en fonction du prestataire de services et de la situation personnelle.

Pour les primo-accédants, il existe une exception importante.

Si, au moment du transfert de propriété, vous avez au moins 18 ans et moins de 35 ans, que vous comptez vivre vous-même dans le logement à long terme, et que vous n'avez pas déjà utilisé l'exonération pour primo-accédant, alors en 2026 vous pourrez être exonéré de la taxe de transfert sous certaines conditions pour une valeur de propriété allant jusqu'à 555 000 € (Autorités fiscales, 2026).

Cette exonération ne s'applique pas exclusivement aux personnes achetant une maison pour la première fois. Même quelqu'un qui a déjà été propriétaire peut être éligible sous certaines conditions, tant que l'exonération n'a pas été utilisée auparavant.

Achetez-vous un bien immobilier que vous n'utiliserez pas comme votre résidence principale, par exemple une résidence secondaire ou un bien locatif ? Alors, en 2026, un taux de taxe de transfert de 8 % s'applique généralement.

Par conséquent, assurez-vous de savoir combien d'argent personnel vous devrez avoir disponible avant de faire une offre. Prenez également en compte une marge financière pour le déménagement, l'ameublement et les dépenses imprévues.

Le marché immobilier néerlandais varie considérablement selon les villes. Les prix, les types de logements disponibles et l'environnement de vie peuvent différer de manière significative.

Amsterdam est attractive pour les professionnels internationaux qui souhaitent vivre à proximité des principaux employeurs, des équipements culturels et d'une communauté internationale. La demande de logements en propriété est élevée, et en particulier les appartements dans les emplacements centraux peuvent être coûteux. Voir logements en propriété à Amsterdam.

Rotterdam offre une combinaison d'appartements modernes, de maisons caractéristiques et de divers quartiers résidentiels. La ville a un fort attrait international et est intéressante pour les personnes qui aiment vivre dans une grande ville. Voir logements en propriété à Rotterdam.

Utrecht est populaire en raison de son emplacement central, de son centre-ville historique et de ses bonnes liaisons ferroviaires. Pour les personnes qui voyagent régulièrement dans différentes villes néerlandaises, Utrecht peut être un lieu de résidence pratique. Voir maisons à vendre à Utrecht.

Eindhoven attire de nombreux employés internationaux en raison du secteur technologique et de la présence de grands employeurs dans la région. L'offre de logements se compose à la fois de maisons existantes et de projets de construction neuve. Voir maisons à vendre à Eindhoven.

La Haye combine un environnement de travail international avec des quartiers historiques et la proximité de la plage. La ville est particulièrement intéressante pour les professionnels travaillant dans des organisations internationales. Consultez les maisons à vendre à La Haye.

Les petites villes et les lieux autour de ces grandes villes méritent également d'être remarqués. Ceux qui sont prêts à vivre un peu plus loin du centre peuvent explorer une zone de recherche plus large.

Comparez non seulement le prix demandé, mais aussi l'accessibilité, les coûts mensuels de logement et les équipements de la zone.

Acheter une maison aux Pays-Bas consiste en plusieurs étapes. Pour les acheteurs étrangers, il est judicieux de comprendre ces étapes à l'avance, car certaines parties se déroulent différemment que dans leur pays d'origine.

La première étape consiste à déterminer votre budget. Faites calculer combien de prêt hypothécaire vous pouvez obtenir et combien d'argent personnel vous devez fournir.

Ensuite, vous pouvez rechercher spécifiquement des maisons qui correspondent à votre budget et à vos préférences en matière de logement.

Avec Findsy, vous pouvez découvrir les offres de maisons à vendre provenant de plusieurs sources en un seul endroit. De cette manière, vous pouvez comparer différentes maisons et garder votre recherche organisée sans vérifier chaque fois des sites web différents. Par exemple, commencez via maisons à vendre aux Pays-Bas.

Avez-vous trouvé un bien intéressant ? Alors vous pouvez demander une visite par l'intermédiaire du fournisseur ou de l'agent immobilier responsable.

Lors de la visite, il est important de regarder au-delà de l'apparence du bien. Faites attention à l'entretien, à l'isolation, à tout défaut et à l'état des éléments clés tels que le toit, les cadres de fenêtres et les installations.

Voulez-vous acheter le bien ? Alors vous pouvez faire une offre. Vous pouvez inclure des conditions, par exemple, une condition de financement ou une condition pour une inspection structurelle.

Lorsque le vendeur accepte votre offre, les accords sont consignés dans un contrat d'achat écrit.

Lorsqu'un acheteur privé qui n'agit pas dans le cadre d'une profession ou d'une activité commerciale achète un bien, le contrat d'achat contraignant ne prend effet qu'après que les deux parties ont signé le contrat écrit.

Après avoir reçu le contrat d'achat signé par les deux parties, vous, en tant qu'acheteur privé, disposez d'un délai de réflexion légal de trois jours. Pendant cette période, vous pouvez vous retirer de l'achat sans donner de raison et sans indemnité. Des règles spécifiques concernant les week-ends et les jours fériés s'appliquent pour le calcul de la période (Rijksoverheid, 2026).

Après cela, l'hypothèque et toutes les autres conditions sont définitivement réglées.

La dernière étape est le transfert chez le notaire. Là, l'acte de transfert et, le cas échéant, l'acte de prêt hypothécaire sont signés. Après le transfert légal, vous êtes officiellement le propriétaire de la maison. Voir également l'aperçu de Rijksoverheid sur l'achat d'une maison.

Quiconque achète un appartement aux Pays-Bas doit souvent traiter avec une Association des Propriétaires, abrégée en VvE.

La VvE est responsable de la gestion et de l'entretien des parties communes de l'immeuble. Pensez au toit, à la façade, aux cages d'escalier et parfois à l'ascenseur.

En tant que propriétaire d'un appartement, vous payez généralement une cotisation mensuelle à la VvE. Le montant dépend, entre autres, de l'immeuble, des besoins d'entretien et des réserves financières.

Avant d'acheter, vérifiez si la VvE est active, s'il y a suffisamment d'argent disponible pour l'entretien futur et s'il existe un plan d'entretien pluriannuel.

Un appartement avec un prix demandé relativement bas peut s'avérer plus cher à long terme si des travaux d'entretien importants sont nécessaires et que la VvE dispose de réserves insuffisantes.

Faites également attention à la situation de la propriété du terrain.

Surtout à Amsterdam, il y a des habitations où s'applique le bail emphytéotique. Cela signifie que vous avez le droit d'utiliser le terrain, mais que vous n'en êtes pas nécessairement propriétaire.

Selon les conditions du bail emphytéotique, des frais périodiques, également appelés loyer foncier, peuvent être dus. Parfois, cela peut être racheté pour une certaine période.

Par conséquent, vérifiez toujours les conditions du bail emphytéotique, tout paiement futur, et les implications pour votre financement.

Des documents différents peuvent être requis lors de l'achat d'une maison et de la demande d'un prêt hypothécaire.

Pour les employés, cela implique souvent une pièce d'identité valide, des bulletins de salaire récents, une attestation de l'employeur et des informations sur le contrat de travail.

De plus, un prêteur peut demander des relevés bancaires, des détails sur les prêts existants et la preuve de fonds personnels.

Pour les employés internationaux, des documents supplémentaires peuvent être nécessaires, comme des informations sur un employeur étranger, un permis de séjour ou des détails sur les revenus provenant d'un autre pays.

Êtes-vous travailleur indépendant ? Dans ce cas, vous devez souvent fournir les comptes annuels, les déclarations fiscales et d'autres documents financiers.

Les exigences exactes diffèrent selon le fournisseur de prêt hypothécaire. Il est donc conseillé de demander à l'avance quels documents sont nécessaires dans votre situation.

Veuillez noter que certains documents étrangers doivent être traduits ou vérifiés officiellement.

En recueillant ces informations à l'avance, vous évitez des retards pendant le processus de prêt hypothécaire.

Acheter une maison est une décision financière majeure. Surtout si vous n'êtes pas familiarisé avec le marché immobilier néerlandais, il est important d'éviter les erreurs courantes.

La première erreur est de chercher sans avoir d'abord étudié vos options de prêt hypothécaire. Cela peut entraîner de passer du temps à visiter des maisons qui dépassent votre budget.

La deuxième erreur est de ne prendre en compte que le prix demandé. Les frais supplémentaires, l'entretien, les taxes municipales et les éventuelles charges de copropriété affectent vos dépenses totales liées au logement.

De plus, faire une offre sans comprendre pleinement les conditions comporte des risques. En particulier, l'absence d'une condition de financement peut avoir des conséquences financières importantes si votre demande de prêt hypothécaire est finalement rejetée.

De plus, les acheteurs sous-estiment parfois l'importance d'une expertise structurelle. Une maison peut sembler en bon état, tandis que des défauts cachés entraînent ensuite des coûts élevés.

Pour les appartements, une recherche insuffisante sur l'association des propriétaires ou le bail est également une erreur courante.

Enfin, il est prudent de ne pas se concentrer uniquement sur une seule ville ou un seul quartier. En comparant différents endroits, vous obtenez une meilleure idée de ce qui est possible dans votre budget.

Acheter une maison aux Pays-Bas en tant qu'étranger est tout à fait possible en 2026, mais nécessite une préparation minutieuse. La nationalité néerlandaise n'est pas une exigence, mais votre statut de résidence, vos revenus et votre situation financière peuvent influencer vos possibilités de prêt immobilier.

Par conséquent, faites établir à l'avance un calcul de ce que vous pouvez emprunter, prenez en compte les coûts supplémentaires et assurez-vous que vos documents sont complets.

Comparez également différentes villes et quartiers, vérifiez l'état du bien immobilier et lisez attentivement toutes les clauses du contrat avant de signer.

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