作为外国人，你能在荷兰买房吗？
是的。您不需要拥有荷兰国籍即可在荷兰购买房产。来自其他欧盟国家以及欧盟以外国家的人，原则上也可以拥有荷兰房地产。
然而，购房权与在荷兰居住权之间存在重要区别。
购买房屋并不会自动赋予您居留许可。对于来自欧盟、欧洲经济区或瑞士以外的人，根据其国籍和个人情况，可能需要遵守额外的居住规定。
对于欧盟公民来说，流程通常更简单，因为他们在某些条件下根据欧洲自由流动规则被允许在荷兰居住和工作。
即使你仍然居住在国外，原则上你也可以在荷兰购买房屋。然而，获得抵押贷款可能会更复杂。贷款机构会评估的因素包括你居住的地点、你收入的货币以及你的财务状况有多稳定。
任何计划在荷兰停留超过四个月的人通常必须在抵达后五天内向市政当局的个人记录数据库（BRP）注册。在此过程中，如果您尚未拥有市民服务号码（BSN），将会收到该号码（Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026）。
外国人按揭是如何运作的？
对于许多外国买家来说，按揭是购房过程中最重要的部分之一。
在荷兰，到2026年，原则上您可以通过常规按揭融资高达房屋评估市场价值的100%。您实际上可以借多少钱还取决于您的收入、财务义务、按揭利率以及个人情况（Rijksoverheid, 2026）。
举个例子：您以40万欧元购买一套公寓，但评估师确定市场价值为39万欧元。根据房产价值，原则上您最多可以借款39万欧元。剩下的1万欧元必须由您自行融资，此外还有额外的购房费用。
外籍人士并不自动受制于不同于荷兰买家的抵押贷款法律规定。然而，银行可以施加额外条件。
例如，贷款机构可能会询问您的雇佣合同、居住身份、收入历史或工资支付的币种。
您有临时雇佣合同吗？这并不意味着您自动不能获得抵押贷款。根据具体情况，雇主的陈述、意向书或其他收入文件可以在评估中提供帮助。
自营职业者也可以申请抵押贷款，但通常需要提供额外的财务信息，例如年度账目、税务申报表以及有关其业务连续性的信息。
在你开始主动看房之前，先计算一下你能负责任地借多少钱。这样，你就能避免爱上一个最终在经济上不可行的房子。
你需要多少钱自有资金？
一个常见的误解是，在荷兰买房时，你总是需要支付大额首付。
因为抵押贷款原则上最多可以达到评估市场价值的100%，你并不需要自动支付购房价格的固定百分比。然而，你确实需要考虑那些通常不包括在标准抵押贷款范围内的费用。
这些额外费用通常被称为“买方费用”（Notaris.nl, 2026）。
比如过户税、公证费、评估费用、抵押贷款咨询费，以及任何购房代理或结构检查的费用。
对于一套现有价格为 400,000 欧元、您计划长期居住的住房，2026 年的过户税通常为 2%。这相当于 8,000 欧元（Belastingdienst, 2026）。
此外，您还需支付公证人、评估师及其他顾问的费用。最终金额根据服务提供者和个人情况而有所不同。
对于首次购房者，有一项重要的例外。
如果在房产转让时，您年龄至少为18岁且未满35岁，并且您将长期居住在该房屋中，同时您之前未使用过首次购房者免税优惠，那么在2026年，在房产价值不超过€555,000的情况下，您可能在某些条件下免征转让税（税务机关，2026年）。
这一免税优惠并不仅限于首次购房者。即便之前拥有过房产的人，在某些条件下也可能符合资格，只要之前未使用过该免税优惠。
您是否正在购买一处不会作为主要住所使用的房产，例如第二套住房或出租房？那么在2026年，通常适用8%的过户税税率。
因此，请确保在出价前了解您需要准备多少自有资金。此外，还要考虑搬家、装修和意外支出的财务缓冲。
哪些城市适合买房？
荷兰的住房市场因城市而异。价格、可用的住房类型和生活环境可能有很大差异。
阿姆斯特丹 对希望靠近主要雇主、文化设施和国际社区生活的国际专业人士具有吸引力。自有住房的需求很高，尤其是在市中心位置的公寓可能很昂贵。参见 阿姆斯特丹的自有住房。
鹿特丹 提供现代公寓、特色住宅和各种居住区的组合。该市具有很强的国际吸引力，对于喜欢大城市生活的人来说很有趣。参见 鹿特丹的自有住房。
乌得勒支因其中心位置、历史悠久的市中心以及良好的火车连接而受欢迎。对于经常前往荷兰不同城市的人来说，乌得勒支可能是一个实用的居住地。参见 乌得勒支待售房屋。
埃因霍温由于技术行业和该地区大型雇主的存在，吸引了许多国际员工。住房供应包括现有房屋和新建项目。参见 埃因霍温待售房屋。
海牙 将国际化的工作环境与历史街区以及靠近海滩的便利结合在一起。对于在国际组织工作的专业人士来说，这座城市尤其具有吸引力。查看 海牙待售房屋。
这些大城市周边的小城镇和地区同样值得关注。那些愿意住得离市中心稍远的人可以探索更大的搜索区域。
不仅要比较要价，还要比较可达性、每月住房成本以及该地区的设施。
在荷兰，采购流程是如何运作的？
在荷兰买房包括几个步骤。对于外国买家来说，提前了解这些步骤是明智的，因为某些环节的流程与他们本国不同。
第一步是确定你的预算。计算你能获得多少抵押贷款以及你需要自筹多少钱。
接下来，你可以专门搜索符合你预算和住房偏好的房子。
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你找到了一处有趣的房产吗？那么你可以通过提供方或负责的房地产经纪人预约看房。
在看房期间，重要的是要超越房产的外观。注意维护情况、隔热情况、任何缺陷，以及关键部件的状况，例如屋顶、窗框和安装设施。
你想购买这处房产吗？那么你可以提出报价。你可以包括一些条件，例如融资条件或结构检查条件。
当卖方接受你的报价时，协议会记录在书面的购买合同中。
当非专业或商业行为的私人买家购买房产时，具有约束力的购买协议只有在双方签署书面协议后才生效。
在收到双方签署的购房协议后，作为私人买家，您有三天的法定反思期。在此期间，您可以在无需说明理由且无需赔偿的情况下撤回购买。计算该期限时适用有关周末和节假日的具体规定（Rijksoverheid, 2026）。
此后，抵押贷款及任何其他条件将最终确定。
最后一步是在公证处进行过户。在那里，会签署过户契约，如果适用，还会签署抵押契约。法律过户完成后，你正式成为房屋的所有者。另请参见关于Rijksoverheid买房的概览。
买公寓时应注意什么？
任何在荷兰购买公寓的人通常都必须处理一个业主协会，简称 VvE。
VvE 负责管理和维护建筑的公共部分。比如屋顶、外立面、楼梯间，有时还有电梯。
作为公寓业主，您通常需要每月向 VvE 支付一笔费用。金额取决于建筑、维护需求以及财务储备等因素。
在购买之前，请检查 VvE 是否活跃，是否有足够的资金用于未来维护，以及是否存在多年维护计划。
如果需要进行重大维护工作且 VvE 储备不足，一套售价相对较低的公寓从长远来看可能会变得更昂贵。
还要注意土地的所有权状况。
尤其在阿姆斯特丹，有些住宅是适用租赁权制度的。这意味着你有权使用土地，但不一定是土地本身的所有者。
根据租赁权的条件，可能需要支付定期费用，也称为地租。有时，这种费用可以在一定期限内买断。
因此，务必检查租赁权的具体条件、未来可能的支付以及对你融资的影响。
你需要哪些文件？
购买房屋和申请抵押贷款时，可能需要不同的文件。
对于雇员，这通常包括有效身份证、近期工资单、雇主证明以及关于雇佣合同的信息。
此外，贷款机构可能会要求银行对账单、现有贷款的详细信息以及个人资金证明。
对于国际雇员，可能需要额外的文件，例如有关外国雇主的信息、居留许可或来自其他国家的收入证明。
您是自雇人士吗？那么通常需要提供年度账目、纳税申报表及其他财务文件。
具体要求因抵押贷款提供者而异。因此，请及时询问在您的情况下需要哪些文件。
请注意，某些外国文件需要翻译或官方认证。
通过提前收集这些信息，您可以防止在抵押贷款过程中出现延误。
买房时的常见错误
购买房屋是一个重大的财务决策。尤其是如果您不熟悉荷兰的房地产市场，避免常见的错误非常重要。
第一个错误是在未先调查您的抵押贷款选项之前就开始寻找房屋。这可能导致您花时间在超出预算的房屋上。
第二个错误是仅考虑要价。额外费用、维护费、市政税以及任何业主协会费用都会影响您的总住房开销。
此外，在未完全了解条件的情况下提出报价是有风险的。特别是，如果缺少融资条件，在您的抵押贷款申请最终被拒绝时可能会产生重大财务后果。
此外，买家有时低估了结构调查的重要性。一栋房子看起来不错，但隐藏的缺陷可能会在后期导致高额费用。
对于公寓来说，对业主协会或租赁权的研究不足也是一个常见错误。
最后，明智的做法是不只关注一个城市或社区。通过比较不同的地点，您可以更好地了解在预算范围内可能实现的情况。
实际建议
作为外国人在荷兰买房在2026年是完全可能的，但需要仔细准备。荷兰国籍不是必要条件，但你的居留身份、收入和财务状况可能会影响你的贷款可能性。
因此，事先计算可以借多少钱，考虑额外费用，并确保你的文件齐全。
同时比较不同的城市和社区，检查房产的状况，并在签署合同前仔细阅读所有条款。
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