Mua nhà ở Hà Lan với tư cách người nước ngoài (2026): đây là cách nó hoạt động

Hà Lan là một nơi hấp dẫn để sống và làm việc đối với nhiều chuyên gia quốc tế. Nền kinh tế mạnh mẽ, các công ty quốc tế và cơ sở hạ tầng tốt khiến quốc gia này trở nên phổ biến trong số những người nước ngoài muốn định cư lâu dài. Khi đã quen với cuộc sống ở Hà Lan, mọi người thường cân nhắc việc mua nhà thay vì tiếp tục thuê nhà.

Nhưng việc mua nhà ở Hà Lan hoạt động khác so với nhiều quốc gia khác. Từ việc xin thế chấp đến đưa ra đề nghị và ký hợp đồng mua bán, quá trình mua nhà ở Hà Lan liên quan đến nhiều quy định và nghĩa vụ tài chính.

Đối với người mua nước ngoài, xuất hiện thêm các câu hỏi. Bạn có thể mua nhà mà không có quốc tịch Hà Lan không? Bạn có cần giấy phép cư trú không? Và bạn cần mang bao nhiêu quỹ cá nhân?

Bài viết này giải thích cách, với tư cách là người nước ngoài, bạn có thể mua nhà ở Hà Lan vào năm 2026, những chi phí bạn có thể dự kiến, và cách chuẩn bị tìm kiếm một cách đúng đắn. Ngoài ra, hãy đọc hướng dẫn cho người nước ngoài của chúng tôi hoặc xem các căn nhà đang bán ở Amsterdam.

Vâng. Bạn không cần phải có quốc tịch Hà Lan để mua bất động sản tại Hà Lan. Người từ các quốc gia EU khác và các quốc gia ngoài Liên minh châu Âu, về nguyên tắc, cũng có thể sở hữu bất động sản tại Hà Lan.

Tuy nhiên, có một sự khác biệt quan trọng giữa quyền mua nhà và quyền sống tại Hà Lan.

Việc mua nhà không tự động cấp giấy phép cư trú cho bạn. Đối với người từ ngoài EU, EEA hoặc Thụy Sĩ, có thể áp dụng các quy định cư trú bổ sung, tùy thuộc vào quốc tịch và tình hình cá nhân của họ.

Đối với công dân EU, quy trình thường đơn giản hơn, vì họ được phép sinh sống và làm việc tại Hà Lan theo một số điều kiện nhất định dựa trên các quy định về tự do di chuyển của châu Âu.

Ngay cả khi bạn vẫn sống ở nước ngoài, về nguyên tắc bạn vẫn có thể mua một ngôi nhà ở Hà Lan. Tuy nhiên, việc lấy khoản vay thế chấp có thể phức tạp hơn. Các ngân hàng cho vay sẽ xem xét, trong số những yếu tố khác, nơi bạn cư trú, bạn nhận thu nhập bằng loại tiền tệ nào và tình hình tài chính của bạn ổn định tới mức nào.

Bất kỳ ai có kế hoạch ở lại Hà Lan hơn bốn tháng thường phải đăng ký với chính quyền địa phương trong Cơ sở Dữ liệu Hồ sơ Cá nhân (BRP) trong vòng năm ngày sau khi đến. Khi làm điều này, bạn sẽ nhận được một số dịch vụ công dân (BSN) nếu bạn chưa có (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Đối với nhiều người mua nước ngoài, khoản vay thế chấp là một trong những phần quan trọng nhất của quá trình mua nhà.

Ở Hà Lan, vào năm 2026, về nguyên tắc bạn có thể tài trợ tối đa 100% giá trị thị trường được định giá của một ngôi nhà bằng một khoản vay thế chấp thông thường. Số tiền bạn thực sự có thể vay cũng phụ thuộc vào thu nhập, nghĩa vụ tài chính, lãi suất thế chấp và hoàn cảnh cá nhân của bạn (Rijksoverheid, 2026).

Một ví dụ: bạn mua một căn hộ với giá 400.000 €, nhưng người định giá xác định giá trị thị trường là 390.000 €. Dựa trên giá trị tài sản, về nguyên tắc bạn có thể vay tối đa 390.000 €. Chênh lệch 10.000 € phải được bạn tự tài trợ, ngoài các chi phí mua bổ sung.

Người nước ngoài định cư không tự động phải tuân thủ các quy định pháp lý về thế chấp khác với người mua Hà Lan. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn có thể áp dụng các điều kiện bổ sung.

Ví dụ, một ngân hàng có thể hỏi về hợp đồng lao động, tình trạng cư trú, lịch sử thu nhập hoặc loại tiền mà bạn nhận lương.

Bạn có hợp đồng lao động tạm thời không? Điều đó không tự động có nghĩa là bạn không thể được cấp thế chấp. Tùy thuộc vào tình huống, một tuyên bố từ nhà tuyển dụng kèm theo thư ý định hoặc các tài liệu thu nhập khác có thể giúp trong việc đánh giá.

Doanh nhân tự kinh doanh cũng có thể xin thế chấp nhưng thường cần cung cấp thêm thông tin tài chính. Ví dụ như báo cáo thường niên, tờ khai thuế và thông tin về tính liên tục của doanh nghiệp.

Trước khi bạn thực sự bắt đầu xem nhà, hãy tính toán xem bạn có thể vay bao nhiêu một cách có trách nhiệm. Bằng cách này, bạn sẽ tránh được việc yêu một ngôi nhà mà cuối cùng lại không khả thi về mặt tài chính.

Một quan niệm sai lầm phổ biến là khi mua nhà ở Hà Lan, bạn luôn cần một khoản tiền đặt cọc lớn.

Bởi vì về nguyên tắc, một khoản thế chấp có thể lên đến tối đa 100% giá trị thị trường được định giá, bạn không phải tự động trả một tỷ lệ phần trăm cố định của giá mua. Tuy nhiên, bạn cần phải tính đến các chi phí thường không bao gồm trong phạm vi thế chấp tiêu chuẩn đó.

Những chi phí bổ sung này thường được gọi là 'chi phí người mua' (Notaris.nl, 2026).

Hãy nghĩ đến thuế chuyển nhượng, phí công chứng, chi phí thẩm định, tư vấn thế chấp và bất kỳ chi phí nào cho đại lý mua hoặc kiểm tra cấu trúc.

Đối với một căn nhà hiện có trị giá 400.000 € mà bạn dự định sống lâu dài, thuế chuyển nhượng vào năm 2026 thường là 2%. Điều này tương đương 8.000 € (Belastingdienst, 2026).

Ngoài ra, bạn sẽ phải trả các chi phí cho công chứng viên, người thẩm định và bất kỳ cố vấn nào khác. Số tiền cuối cùng sẽ thay đổi tùy theo nhà cung cấp dịch vụ và tình hình cá nhân.

Đối với người mua nhà lần đầu, có một ngoại lệ quan trọng.

Nếu tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản bạn ít nhất 18 tuổi và dưới 35 tuổi, bạn sẽ sống lâu dài tại ngôi nhà đó, và bạn chưa từng sử dụng quyền miễn giảm cho người mua lần đầu, thì vào năm 2026 bạn có thể được miễn thuế chuyển nhượng theo một số điều kiện đối với giá trị bất động sản lên đến €555,000 (Cơ quan Thuế, 2026).

Miễn giảm này không chỉ áp dụng riêng cho những người mua nhà lần đầu. Ngay cả những người đã từng sở hữu nhà trước đó cũng có thể đủ điều kiện theo một số điều kiện nhất định, miễn là chưa từng sử dụng quyền miễn giảm này trước đó.

Bạn có đang mua một bất động sản mà bạn sẽ không sử dụng làm nơi cư trú chính của mình, ví dụ như một ngôi nhà thứ hai hoặc một bất động sản cho thuê không? Vậy thì vào năm 2026, mức thuế chuyển nhượng là 8% sẽ áp dụng cho hầu hết các trường hợp.

Do đó, hãy đảm bảo rằng bạn biết bạn cần có bao nhiêu tiền của riêng mình trước khi đưa ra đề nghị. Ngoài ra, hãy tính đến một khoản dự trữ tài chính cho việc chuyển nhà, trang bị nội thất và các chi phí bất ngờ.

Thị trường nhà ở Hà Lan rất khác nhau tùy theo từng thành phố. Giá cả, loại nhà có sẵn và môi trường sống có thể khác nhau đáng kể.

Amsterdam hấp dẫn đối với các chuyên gia quốc tế muốn sống gần các nhà tuyển dụng lớn, tiện ích văn hóa và cộng đồng quốc tế. Nhu cầu về nhà ở sở hữu riêng cao, đặc biệt là các căn hộ tại các vị trí trung tâm có thể rất đắt. Xem nhà ở sở hữu riêng tại Amsterdam.

Rotterdam cung cấp sự kết hợp giữa các căn hộ hiện đại, nhà điển hình và nhiều khu dân cư khác nhau. Thành phố có sức hấp dẫn quốc tế mạnh mẽ và thú vị cho những người thích sống ở thành phố lớn. Xem nhà ở sở hữu riêng tại Rotterdam.

Utrecht được nhiều người biết đến nhờ vị trí trung tâm, trung tâm thành phố lịch sử và kết nối tàu tốt. Đối với những người thường xuyên đi lại giữa các thành phố Hà Lan khác, Utrecht có thể là nơi sinh sống tiện lợi. Xem nhà đang bán ở Utrecht.

Eindhoven thu hút nhiều nhân viên quốc tế nhờ ngành công nghệ và sự hiện diện của các nhà tuyển dụng lớn trong khu vực. Nguồn cung nhà ở bao gồm cả các ngôi nhà hiện có và các dự án xây dựng mới. Xem nhà đang bán ở Eindhoven.

The Hague kết hợp một môi trường làm việc quốc tế với các khu phố lịch sử và gần bờ biển. Thành phố đặc biệt hấp dẫn đối với các chuyên gia làm việc tại các tổ chức quốc tế. Xem nhà để bán tại The Hague.

Các thị trấn nhỏ hơn và những nơi xung quanh các thành phố lớn này cũng đáng được quan tâm. Những người sẵn sàng sống xa trung tâm hơn một chút có thể khám phá một khu vực tìm kiếm rộng hơn.

So sánh không chỉ về giá yêu cầu, mà còn về khả năng tiếp cận, chi phí nhà ở hàng tháng và tiện ích trong khu vực.

Mua một ngôi nhà ở Hà Lan bao gồm nhiều bước. Đối với người mua nước ngoài, nên hiểu trước những bước này, vì một số phần tiến hành khác so với nước họ.

Bước đầu tiên là xác định ngân sách của bạn. Hãy tính toán xem bạn có thể vay được bao nhiêu thế chấp và bạn cần bao nhiêu tiền của riêng mình.

Tiếp theo, bạn có thể tìm kiếm các ngôi nhà phù hợp với ngân sách và sở thích về nhà ở của bạn.

Với Findsy, bạn có thể khám phá các nguồn cung nhà bán từ nhiều nguồn khác nhau ở một nơi. Bằng cách này, bạn có thể so sánh các ngôi nhà khác nhau và giữ cho việc tìm kiếm của bạn được tổ chức mà không cần phải kiểm tra nhiều trang web riêng lẻ mỗi lần. Ví dụ, bắt đầu qua nhà bán ở Hà Lan.

Bạn đã tìm thấy một bất động sản thú vị chưa? Vậy bạn có thể yêu cầu xem nhà thông qua nhà cung cấp hoặc đại lý bất động sản phụ trách.

Trong quá trình xem nhà, điều quan trọng là nhìn vượt ra ngoài vẻ bề ngoài của bất động sản. Hãy chú ý đến việc bảo dưỡng, cách nhiệt, bất kỳ khiếm khuyết nào và tình trạng của các thành phần chính như mái nhà, khung cửa sổ và các thiết bị lắp đặt.

Bạn có muốn mua bất động sản không? Vậy bạn có thể đưa ra một đề nghị. Bạn có thể bao gồm các điều kiện, ví dụ, điều kiện tài chính hoặc điều kiện kiểm tra kết cấu.

Khi người bán chấp nhận đề nghị của bạn, các thỏa thuận sẽ được ghi lại trong hợp đồng mua bán bằng văn bản.

Khi một người mua tư nhân không hành động trong quá trình nghề nghiệp hoặc kinh doanh mua một bất động sản, hợp đồng mua bán ràng buộc chỉ có hiệu lực sau khi cả hai bên đã ký văn bản hợp đồng.

Sau khi nhận được hợp đồng mua bán được ký bởi cả hai bên, bạn với tư cách là người mua cá nhân có một thời gian suy nghĩ pháp lý là ba ngày. Trong thời gian này, bạn có thể rút khỏi việc mua mà không cần đưa ra lý do và không phải bồi thường. Các quy tắc cụ thể liên quan đến cuối tuần và ngày lễ áp dụng để tính toán thời gian (Rijksoverheid, 2026).

Sau đó, khoản thế chấp và bất kỳ điều kiện nào khác sẽ được sắp xếp dứt khoát.

Bước cuối cùng là việc chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tại đó, văn bản chuyển nhượng và, nếu có, văn bản thế chấp được ký. Sau khi chuyển nhượng hợp pháp, bạn chính thức trở thành chủ sở hữu ngôi nhà. Xem thêm tổng quan về Rijksoverheid về mua nhà.

Bất kỳ ai mua một căn hộ ở Hà Lan thường phải làm việc với một Hiệp hội Chủ sở hữu, viết tắt là VvE.

VvE chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì các phần chung của tòa nhà. Hãy nghĩ đến mái nhà, mặt tiền, cầu thang bộ và đôi khi là thang máy.

Là chủ sở hữu căn hộ, bạn thường phải đóng góp hàng tháng cho VvE. Số tiền phụ thuộc, trong đó có tòa nhà, nhu cầu bảo trì và quỹ dự phòng tài chính.

Trước khi mua, hãy kiểm tra xem VvE có hoạt động không, có đủ tiền để bảo trì trong tương lai không và liệu có kế hoạch bảo trì nhiều năm hay không.

Một căn hộ với giá chào bán tương đối thấp có thể hóa ra đắt hơn về lâu dài nếu cần công việc bảo trì lớn và VvE không có đủ quỹ dự phòng.

Cũng chú ý đến tình hình sở hữu đất.

Đặc biệt ở Amsterdam, có những ngôi nhà áp dụng hình thức thuê quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là bạn có quyền sử dụng mảnh đất, nhưng không nhất thiết là chủ sở hữu của mảnh đất đó.

Tùy theo các điều kiện của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, có thể phải trả một khoản phí định kỳ, còn được gọi là tiền thuê đất. Đôi khi khoản phí này có thể được mua lại trong một khoảng thời gian nhất định.

Do đó, luôn luôn kiểm tra các điều kiện của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bất kỳ khoản thanh toán trong tương lai, và những ảnh hưởng đến việc tài chính của bạn.

Có thể cần các tài liệu khác nhau khi mua nhà và xin thế chấp.

Đối với nhân viên, điều này thường bao gồm một giấy tờ tùy thân hợp lệ, bảng lương gần đây, bảng kê của nhà tuyển dụng và thông tin về hợp đồng lao động.

Ngoài ra, người cho vay có thể yêu cầu sao kê ngân hàng, chi tiết các khoản vay hiện có và bằng chứng về quỹ cá nhân.

Đối với nhân viên quốc tế, có thể cần các tài liệu bổ sung, chẳng hạn như thông tin về nhà tuyển dụng nước ngoài, giấy phép cư trú hoặc chi tiết thu nhập từ nước khác.

Bạn tự kinh doanh? Khi đó, bạn thường cần cung cấp báo cáo tài chính hàng năm, tờ khai thuế và các tài liệu tài chính khác.

Các yêu cầu chính xác khác nhau tùy nhà cung cấp thế chấp. Do đó, hãy hỏi kịp thời tài liệu nào cần thiết trong tình huống của bạn.

Lưu ý rằng một số tài liệu nước ngoài cần được dịch hoặc chứng thực chính thức.

Bằng cách thu thập thông tin này trước, bạn sẽ ngăn ngừa sự chậm trễ trong quá trình vay thế chấp.

Mua một ngôi nhà là một quyết định tài chính quan trọng. Đặc biệt nếu bạn không quen thuộc với thị trường nhà ở Hà Lan, điều quan trọng là tránh những sai lầm phổ biến.

Một sai lầm đầu tiên là tìm kiếm mà không điều tra trước các lựa chọn thế chấp của bạn. Điều này có thể dẫn đến việc mất thời gian cho những ngôi nhà ngoài khả năng ngân sách của bạn.

Một sai lầm thứ hai là chỉ tính đến giá chào bán. Các chi phí bổ sung, bảo trì, thuế đô thị và bất kỳ phí hiệp hội chủ nhà nào đều ảnh hưởng đến tổng chi phí nhà ở của bạn.

Ngoài ra, đưa ra đề nghị mà không hoàn toàn hiểu các điều kiện mang theo rủi ro. Đặc biệt, việc thiếu điều kiện tài chính có thể gây ra hậu quả tài chính đáng kể nếu đơn xin thế chấp của bạn cuối cùng bị từ chối.

Ngoài ra, người mua đôi khi đánh giá thấp tầm quan trọng của việc khảo sát kết cấu. Một ngôi nhà có thể trông đẹp, trong khi những khiếm khuyết ẩn sau đó lại gây ra chi phí cao.

Đối với căn hộ, việc nghiên cứu không đầy đủ về hiệp hội chủ nhà hoặc quyền thuê cũng là một sai lầm phổ biến.

Cuối cùng, khôn ngoan là không chỉ tập trung vào một thành phố hoặc khu phố. Bằng cách so sánh các địa điểm khác nhau, bạn sẽ có cái nhìn rõ hơn về những gì có thể trong phạm vi ngân sách của mình.

Mua nhà ở Hà Lan với tư cách là người nước ngoài vào năm 2026 là khá khả thi, nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị cẩn thận. Quốc tịch Hà Lan không phải là yêu cầu, nhưng tình trạng cư trú, thu nhập và tình hình tài chính của bạn có thể ảnh hưởng đến khả năng vay thế chấp.

Do đó, hãy tính toán trước xem bạn có thể vay bao nhiêu, tính đến các chi phí bổ sung và đảm bảo rằng các giấy tờ của bạn đầy đủ.

Cũng so sánh các thành phố và khu vực khác nhau, kiểm tra tình trạng của bất động sản, và đọc kỹ tất cả các điều khoản hợp đồng trước khi ký.

Bạn có muốn so sánh các bất động sản đang rao bán ở các thành phố Hà Lan khác nhau một cách có tổ chức không? Khám phá các lựa chọn nhà ở có sẵn qua Findsy và làm cho việc tìm kiếm nhà để mua ở Hà Lan dễ dàng hơn.