Купівля будинку в Нідерландах як іноземець (2026): як це працює

Нідерланди є привабливим місцем для життя та роботи для багатьох міжнародних фахівців. Сильна економіка, міжнародні компанії та хороша інфраструктура роблять країну популярною серед емігрантів, які хочуть оселитися на тривалий період. Привикнувши до життя в Нідерландах, люди тому регулярно розглядають можливість купівлі власного житла замість того, щоб продовжувати орендувати.

Але купівля будинку в Нідерландах відбувається інакше, ніж у багатьох інших країнах. Від подання заявки на іпотеку до внесення пропозиції та підписання договору купівлі, голландський процес купівлі включає різні правила та фінансові зобов'язання.

Для іноземних покупців виникають додаткові питання. Чи можна купити будинок без нідерландського громадянства? Чи потрібен дозвіл на проживання? І скільки особистих коштів потрібно мати?

Ця стаття пояснює, як, будучи іноземцем, ви можете купити будинок у Нідерландах у 2026 році, яких витрат очікувати та як правильно підготувати пошук. Також ознайомтеся з нашим гайдом для експатів або перегляньте будинки на продаж в Амстердамі.

Так. Вам не потрібно мати голландське громадянство, щоб купити нерухомість у Нідерландах. Люди з інших країн ЄС та країн поза межами Європейського Союзу, принципово, також можуть володіти голландською нерухомістю.

Однак існує важлива різниця між правом купувати житло та правом жити в Нідерландах.

Купівля будинку автоматично не надає вам дозволу на проживання. Для людей з країн, що не входять до ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії, можуть застосовуватися додаткові правила щодо проживання, залежно від їхнього громадянства та особистої ситуації.

Для громадян ЄС процес зазвичай простіший, оскільки їм дозволено жити та працювати в Нідерландах за певних умов, що базуються на правилах свободи пересування в Європі.

Навіть якщо ви все ще живете за кордоном, ви, по суті, можете купити голландський будинок. Однак отримання іпотеки може бути складнішим. Кредитори оцінюють, серед іншого, де ви живете, в якій валюті ви отримуєте свій дохід і наскільки стабільна ваша фінансова ситуація.

Будь-хто, хто планує залишатися в Нідерландах понад чотири місяці, зазвичай повинен зареєструватися в муніципалітеті в Базі даних персональних записів (BRP) протягом п’яти днів після прибуття. При цьому ви отримаєте номер обслуговування громадян (BSN), якщо у вас його ще немає (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Для багатьох іноземних покупців іпотека є однією з найважливіших частин процесу придбання.

У Нідерландах у 2026 році ви, принципово, можете профінансувати максимум 100% оціночної ринкової вартості будинку за допомогою звичайної іпотеки. Наскільки багато ви насправді можете позичити, також залежить від вашого доходу, фінансових зобов'язань, процентної ставки по іпотеці та особистих обставин (Rijksoverheid, 2026).

Приклад: ви купуєте квартиру за €400,000, але оцінювач визначає ринкову вартість у €390,000. Виходячи з вартості нерухомості, ви, принципово, можете позичити максимум €390,000. Різницю у €10,000 потрібно профінансувати самостійно, на додаток до інших витрат на покупку.

Емігранти не підпадають автоматично під інші законні правила іпотеки, ніж голландські покупці. Однак банки можуть встановлювати додаткові умови.

Наприклад, кредитор може запитати про ваш трудовий контракт, статус проживання, історію доходів або валюту, в якій вам платять заробітну плату.

У вас тимчасовий трудовий контракт? Це автоматично не означає, що ви не можете отримати іпотеку. Залежно від ситуації, заява роботодавця з листом намірів або інша документація щодо доходів може допомогти в оцінці.

Самозайняті підприємці також можуть подавати заявку на іпотеку, але зазвичай їм потрібно надати додаткову фінансову інформацію. Наприклад, річні звіти, податкові декларації та інформацію про безперервність їхнього бізнесу.

Перш ніж активно почати оглядати будинки, розрахуйте, скільки ви можете відповідально позичити. Таким чином ви запобіжете закоханню в будинок, який виявиться фінансово недосяжним.

Поширене непорозуміння полягає в тому, що при купівлі будинку в Нідерландах завжди потрібен великий початковий внесок.

Оскільки іпотека, як правило, може становити максимум 100% від оціненої ринкової вартості, вам не потрібно автоматично самостійно оплачувати фіксований відсоток від ціни покупки. Однак вам слід враховувати витрати, які зазвичай не входять до стандартного діапазону іпотеки.

Ці додаткові витрати часто називають «витратами покупця» (Notaris.nl, 2026).

Мова йде про податок на передачу, нотаріальні збори, витрати на оцінку, консультації з іпотеки та будь-які витрати на агента з купівлі або структурну інспекцію.

Для вже існуючого будинку вартістю 400 000 євро, в якому ви плануєте довгостроково проживати, податок на передачу у 2026 році зазвичай становить 2%. Це дорівнює 8 000 євро (Belastingdienst, 2026).

Крім того, ви сплачуєте витрати на нотаріуса, оцінювача та інших консультантів. Остаточні суми варіюються залежно від постачальника послуг та особистої ситуації.

Для покупців-початківців існує важливе виключення.

Якщо на момент передачі нерухомості вам щонайменше 18 років і менше 35 років, ви будете жити у будинку самостійно тривалий час, і ви раніше не скористалися пільгою для покупців вперше, тоді у 2026 році ви можете бути звільнені від податку на передачу за певних умов для нерухомості вартістю до €555,000 (Податкові органи, 2026).

Ця пільга не поширюється виключно на людей, які купують будинок вперше. Навіть людина, яка раніше володіла будинком, може мати право на пільгу за певних умов, якщо пільгою раніше не користувалися.

Ви купуєте нерухомість, яку не будете використовувати як основне місце проживання, наприклад другу квартиру або орендну нерухомість? Тоді у 2026 році, як правило, застосовується податок на передачу у розмірі 8%.

Тому переконайтеся, що знаєте, скільки власних коштів потрібно мати перед тим, як робити пропозицію. Також врахуйте фінансову подушку для переїзду, облаштування та непередбачених витрат.

Ринок житла в Нідерландах значно відрізняється в залежності від міста. Ціни, доступні типи житла та умови життя можуть суттєво різнитися.

Амстердам привабливий для міжнародних фахівців, які хочуть жити поруч із великими роботодавцями, культурними закладами та міжнародною спільнотою. Попит на житло, яке купується для власного користування, високий, а особливо квартири в центральних районах можуть бути дорогими. Дивіться житло для власного користування в Амстердамі.

Роттердам пропонує поєднання сучасних квартир, характерних будинків та різних житлових районів. Місто має сильну міжнародну привабливість і цікаве для людей, які люблять жити у великому місті. Дивіться житло для власного користування в Роттердамі.

Утрехт популярний завдяки своєму центральному розташуванню, історичному центру міста та зручним залізничним сполученням. Для людей, які регулярно подорожують до різних голландських міст, Утрехт може бути практичним місцем для життя. Дивіться будинки на продаж в Утрехті.

Айндговен приваблює багатьох міжнародних працівників через технологічний сектор та наявність великих роботодавців у регіоні. Житловий фонд складається як із існуючих будинків, так і з нових будівельних проєктів. Дивіться будинки на продаж в Айндговені.

Гаага поєднує міжнародне робоче середовище з історичними районами та близькістю до пляжу. Місто особливо цікаве для професіоналів, які працюють у міжнародних організаціях. Перегляньте будинки на продаж у Гаазі.

Менші міста та населені пункти навколо цих великих міст також заслуговують на увагу. Ті, хто готовий жити трохи далі від центру, можуть дослідити більшу територію пошуку.

Порівнюйте не лише ціну, але й доступність, щомісячні витрати на житло та зручності в районі.

Купівля будинку в Нідерландах складається з кількох кроків. Для іноземних покупців корисно заздалегідь зрозуміти їх, оскільки деякі моменти відбуваються інакше, ніж у їхній країні.

Перший крок – визначення вашого бюджету. Визначте, яку іпотеку ви можете отримати і скільки власних коштів вам знадобиться.

Далі ви можете спеціально шукати будинки, які відповідають вашому бюджету та житловим вподобанням.

За допомогою Findsy ви можете дізнатися про пропозиції продажу житла з різних джерел в одному місці. Таким чином, ви можете порівнювати різні будинки та тримати пошук організованим, не перевіряючи окремі вебсайти щоразу. Наприклад, почніть через будинки на продаж у Нідерландах.

Ви знайшли цікавий об'єкт нерухомості? Тоді ви можете запросити перегляд через постачальника або відповідального агента з нерухомості.

Під час перегляду важливо дивитися за межі зовнішнього вигляду об'єкта. Звертайте увагу на утримання, ізоляцію, будь-які дефекти та стан ключових компонентів, таких як дах, віконні рами та інсталяції.

Хочете купити об'єкт нерухомості? Тоді ви можете зробити пропозицію. Ви можете включити умови, наприклад, умову фінансування або умову проведення структурної перевірки.

Коли продавець приймає вашу пропозицію, угоди фіксуються у письмовому договорі купівлі-продажу.

Коли приватний покупець, який не діє в рамках професійної діяльності або бізнесу, купує об'єкт нерухомості, обов'язковий договір купівлі-продажу набирає чинності лише після того, як обидві сторони підпишуть письмову угоду.

Після отримання договору купівлі-продажу, підписаного обома сторонами, ви як приватний покупець маєте триденний законний період для роздумів. Протягом цього періоду ви можете відмовитися від купівлі без зазначення причини та без компенсації. Застосовуються конкретні правила щодо вихідних та святкових днів при обчисленні цього періоду (Rijksoverheid, 2026).

Після цього іпотека та будь-які інші умови остаточно узгоджуються.

Останнім кроком є передача у нотаріуса. Там підписується договір передачі і, якщо застосовується, договір іпотеки. Після юридичної передачі ви офіційно стаєте власником будинку. Див. також огляд Rijksoverheid про купівлю будинку.

Кожен, хто купує квартиру в Нідерландах, часто має справу з Об'єднанням власників, скорочено VvE.

VvE відповідає за управління та обслуговування спільних частин будівлі. Подумайте про дах, фасад, сходові клітки, а іноді і ліфт.

Як власник квартири, ви зазвичай сплачуєте щомісячний внесок до VvE. Сума залежить, серед іншого, від будівлі, потреб у обслуговуванні та фінансових резервів.

Перед покупкою перевірте, чи активне VvE, чи достатньо грошей для майбутнього обслуговування та чи існує багаторічний план обслуговування.

Квартира з відносно низькою ціною пропозиції може виявитися дорожчою в довгостроковій перспективі, якщо потрібні великі роботи з обслуговування, а у VvE недостатньо резервів.

Також зверніть увагу на ситуацію з правом власності на землю.

Особливо в Амстердамі є будинки, на які поширюється оренда землі. Це означає, що ви маєте право користуватися землею, але не обов'язково володієте самою землею.

Залежно від умов оренди, може стягуватися періодична плата, також званий рентна плата за землю. Іноді її можна викупити на певний період.

Тому завжди перевіряйте умови оренди, будь-які майбутні платежі та наслідки для вашого фінансування.

Для купівлі будинку та подачі заявки на іпотеку можуть знадобитися різні документи.

Для працівників це часто включає дійсний документ, що посвідчує особу, останні платіжні відомості, довідку від роботодавця та інформацію про трудовий договір.

Крім того, кредитор може запросити виписки з банку, дані про наявні кредити та підтвердження особистих коштів.

Для міжнародних працівників можуть знадобитися додаткові документи, такі як інформація про іноземного роботодавця, дозвіл на проживання або дані про доходи з іншої країни.

Ви самозайняті? Тоді часто потрібно надати річні звіти, податкові декларації та інші фінансові документи.

Конкретні вимоги відрізняються залежно від іпотечного провайдера. Тому вчасно дізнайтеся, які документи потрібні у вашій ситуації.

Зверніть увагу, що деякі іноземні документи потребують перекладу або офіційного засвідчення.

Збираючи цю інформацію заздалегідь, ви запобігаєте затримкам під час процесу оформлення іпотеки.

Купівля будинку — це важливе фінансове рішення. Особливо якщо ви не знайомі з нідерландським ринком нерухомості, важливо уникати поширених помилок.

Першою помилкою є пошук без попереднього вивчення варіантів іпотеки. Це може призвести до витрачання часу на будинки, які перевищують ваш бюджет.

Другою помилкою є врахування тільки ціни, що запитується. Додаткові витрати, обслуговування, муніципальні податки та будь-які збори асоціації власників житла впливають на ваші загальні витрати на житло.

Також пропозиція без повного розуміння умов несе ризики. Зокрема, відсутність умови фінансування може мати значні фінансові наслідки, якщо ваша заявка на іпотеку в підсумку буде відхилена.

Крім того, покупці іноді недооцінюють важливість структурного обстеження. Будинок може виглядати добре, тоді як приховані дефекти згодом спричиняють високі витрати.

Що стосується квартир, недостатнє дослідження об'єднання власників або орендної плати також є поширеною помилкою.

Нарешті, розумно не зосереджуватися лише на одному місті чи районі. Порівнюючи різні локації, ви отримуєте краще уявлення про те, що можливо у межах вашого бюджету.

Купівля будинку в Нідерландах як іноземцем цілком можлива у 2026 році, але потребує ретельної підготовки. Голландське громадянство не є вимогою, але ваш статус перебування, дохід та фінансове становище можуть впливати на можливості отримання іпотеки.

Тому заздалегідь зробіть розрахунок того, скільки ви можете позичити, враховуйте додаткові витрати та переконайтеся, що ваші документи повні.

Також порівняйте різні міста та райони, перевірте стан майна та уважно прочитайте всі умови договору перед підписанням.

Хочете організовано порівняти нерухомість на продаж у різних голландських містах? Відкрийте доступні варіанти житла через Findsy та спростіть свій пошук будинку для купівлі в Нідерландах.