Покупка дома в Нидерландах иностранцем (2026): как это работает

Нидерланды — привлекательное место для жизни и работы для многих международных специалистов. Сильная экономика, международные компании и хорошая инфраструктура делают страну популярной среди экспатов, которые хотят обосноваться на длительный срок. Привыкнув к жизни в Нидерландах, люди поэтому часто рассматривают возможность покупки дома вместо продолжения аренды.

Но покупка дома в Нидерландах проходит иначе, чем во многих других странах. От подачи заявки на ипотеку до внесения предложения и подписания акта купли-продажи, голландский процесс покупки включает различные правила и финансовые обязательства.

У иностранных покупателей возникают дополнительные вопросы. Можно ли купить дом без голландского гражданства? Нужна ли вам вид на жительство? И сколько личных средств нужно иметь?

В этой статье объясняется, как иностранцу можно купить дом в Нидерландах в 2026 году, каких расходов ожидать и как правильно подготовиться к поиску. Также прочитайте наше руководство для экспатов или посмотрите дома на продажу в Амстердаме.

Да. Вам не нужно иметь голландское гражданство, чтобы купить недвижимость в Нидерландах. Люди из других стран ЕС и стран за пределами Европейского союза, в принципе, также могут владеть голландской недвижимостью.

Однако существует важное различие между правом на покупку жилья и правом на проживание в Нидерландах.

Покупка дома автоматически не дает вам вид на жительство. Для людей из стран, не входящих в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарию, могут применяться дополнительные правила проживания в зависимости от их гражданства и личной ситуации.

Для граждан ЕС процесс, как правило, проще, так как им разрешено жить и работать в Нидерландах при определенных условиях, основанных на правилах Европейского свободного передвижения.

Даже если вы всё ещё живёте за границей, в принципе вы можете купить голландский дом. Однако получение ипотеки может быть более сложным. Кредиторы оценивают, среди прочего, где вы живёте, в какой валюте вы получаете свой доход и насколько стабильна ваша финансовая ситуация.

Любой, кто планирует оставаться в Нидерландах более четырех месяцев, как правило, должен зарегистрироваться в муниципалитете в Базе персональных записей (BRP) в течение пяти дней после прибытия. При этом вы получите номер обслуживания граждан (BSN), если у вас его еще нет (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Для многих иностранных покупателей ипотека является одной из самых важных частей процесса покупки.

В Нидерландах в 2026 году, по сути, можно профинансировать максимум 100% оценочной рыночной стоимости жилья с помощью обычной ипотеки. На самом деле, сколько вы сможете занять, также зависит от вашего дохода, финансовых обязательств, процентной ставки по ипотеке и личных обстоятельств (Rijksoverheid, 2026).

Пример: вы покупаете квартиру за €400,000, но оценщик определяет рыночную стоимость в €390,000. Основываясь на стоимости недвижимости, вы, по сути, можете занять максимум €390,000. Разницу в €10,000 необходимо профинансировать самостоятельно, помимо дополнительных расходов на покупку.

Эмигранты не автоматически подпадают под другие юридические правила ипотеки, чем голландские покупатели. Однако банки могут применять дополнительные условия.

Например, кредитор может запросить информацию о вашем трудовом контракте, статусе проживания, истории доходов или валюте, в которой выплачивается ваша зарплата.

У вас временный трудовой контракт? Это не значит автоматически, что вы не можете получить ипотеку. В зависимости от ситуации, заявление работодателя с письмом о намерениях или другой документ о доходах может помочь в оценке.

Самозанятые предприниматели также могут подать заявку на ипотеку, но обычно им необходимо предоставить дополнительную финансовую информацию. Например, годовые отчеты, налоговые декларации и информацию о непрерывности их бизнеса.

Прежде чем активно начинать просмотр домов, рассчитайте, сколько вы можете разумно занять. Таким образом, вы предотвратите влюбленность в дом, который окажется финансово неподъемным.

Распространенное заблуждение заключается в том, что при покупке дома в Нидерландах всегда требуется большой первоначальный взнос.

Поскольку ипотека, в принципе, может составлять максимум 100% оценочной рыночной стоимости, вам не обязательно самостоятельно платить фиксированный процент от покупной цены. Однако необходимо учитывать расходы, которые обычно не входят в этот стандартный диапазон ипотеки.

Эти дополнительные расходы часто называют «расходами покупателя» (Notaris.nl, 2026).

Речь идет о налоге на передачу прав собственности, нотариальных сборах, стоимости оценки, консультациях по ипотеке и любых затратах на агента по покупке или структурную экспертизу.

Для существующего дома стоимостью 400 000 €, в котором вы планируете жить длительное время, налог на передачу в 2026 году обычно составляет 2%. Это составляет 8 000 € (Belastingdienst, 2026).

Кроме того, вы оплачиваете услуги нотариуса, оценщика и любых других консультантов. Конечные суммы зависят от выбранного поставщика услуг и вашей личной ситуации.

Для покупателей, приобретающих жилье впервые, существует важное исключение.

Если на момент передачи недвижимости вам исполнилось не менее 18 лет и менее 35 лет, вы будете проживать в доме долгое время сами и ранее не пользовались льготой для первичных покупателей, то в 2026 году вы можете быть освобождены от налога на передачу при определённых условиях для имущества стоимостью до 555 000 € (Налоговые органы, 2026).

Эта льгота не применяется исключительно к людям, покупающим дом впервые. Даже человек, который ранее владел домом, может быть вправе на неё при определённых условиях, при условии, что льгота ранее не использовалась.

Вы покупаете недвижимость, которую не собираетесь использовать в качестве основного места жительства, например, вторую квартиру или сдаваемую в аренду недвижимость? Тогда в 2026 году обычно применяется налог на передачу собственности в размере 8%.

Поэтому убедитесь, что знаете, сколько собственных средств у вас должно быть в наличии перед тем, как делать предложение. Также учитывайте финансовый запас на переезд, обустройство и непредвиденные расходы.

Голландский рынок жилья сильно различается в зависимости от города. Цены, доступные типы жилья и условия проживания могут значительно отличаться.

Амстердам привлекателен для международных профессионалов, которые хотят жить рядом с крупными работодателями, культурными объектами и международным сообществом. Спрос на жильё в собственности высок, и особенно квартиры в центральных районах могут быть дорогими. Смотрите жильё в собственности в Амстердаме.

Роттердам предлагает сочетание современных квартир, характерных домов и различных жилых районов. Город имеет сильную международную привлекательность и интересен людям, которым нравится жить в большом городе. Смотрите жильё в собственности в Роттердаме.

Утрехт популярен благодаря своему центральному расположению, историческому центру города и хорошему железнодорожному сообщению. Для людей, которые регулярно путешествуют по разным голландским городам, Утрехт может быть удобным местом для жизни. Смотрите дома на продажу в Утрехте.

Эйндховен привлекает многих международных сотрудников благодаря технологическому сектору и присутствию крупных работодателей в регионе. Жилищный фонд состоит как из существующих домов, так и из новых строительных проектов. Смотрите дома на продажу в Эйндховене.

Гаага сочетает в себе международную рабочую атмосферу с историческими районами и близостью к пляжу. Город особенно интересен для профессионалов, работающих в международных организациях. Посмотрите дома на продажу в Гааге.

Малые города и населённые пункты вокруг этих крупных городов также заслуживают внимания. Те, кто готов жить немного дальше от центра, могут исследовать более обширную зону поиска.

Сравнивайте не только запрашиваемую цену, но и доступность, ежемесячные расходы на жильё и удобства в этом районе.

Покупка дома в Нидерландах состоит из нескольких этапов. Иностранным покупателям разумно заранее ознакомиться с ними, потому что некоторые части проходят иначе, чем в их родной стране.

Первый шаг — определение вашего бюджета. Рассчитайте, какую ипотеку вы можете получить и сколько собственных средств вам потребуется.

Далее вы можете искать конкретно дома, которые соответствуют вашему бюджету и предпочтениям в жилье.

С помощью Findsy вы можете узнать предложения о продаже жилья из разных источников в одном месте. Таким образом, вы можете сравнивать разные дома и поддерживать порядок в поиске, не проверяя каждый раз отдельные веб-сайты. Например, начните через дома на продажу в Нидерландах.

Вы нашли интересную недвижимость? Тогда вы можете запросить просмотр через поставщика или ответственного риелтора.

Во время просмотра важно смотреть не только на внешний вид имущества. Обратите внимание на состояние, изоляцию, любые дефекты и состояние ключевых компонентов, таких как крыша, оконные рамы и коммуникации.

Хотите купить недвижимость? Тогда вы можете сделать предложение. Вы можете включить условия, например, условие финансирования или условие для структурной проверки.

Когда продавец принимает ваше предложение, соглашения фиксируются в письменном договоре купли-продажи.

Когда частный покупатель, который не действует в рамках профессии или бизнеса, приобретает недвижимость, обязательный договор купли-продажи вступает в силу только после того, как обе стороны подпишут письменное соглашение.

После получения договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами, вы как частный покупатель имеете законный трёхдневный период на размышление. В течение этого времени вы можете отказаться от покупки без указания причины и без возмещения. Для расчёта этого периода применяются специальные правила в отношении выходных и праздничных дней (Rijksoverheid, 2026).

После этого ипотека и любые другие условия окончательно оформляются.

Последний шаг — это передача у нотариуса. Там подписываются акт передачи и, если применимо, ипотечный договор. После юридической передачи вы официально становитесь владельцем дома. См. также обзор Rijksoverheid о покупке дома.

Любой, кто покупает квартиру в Нидерландах, часто сталкивается с Ассоциацией Владельцев, сокращённо VvE.

VvE отвечает за управление и обслуживание общих частей здания. Подумайте о крыше, фасаде, лестничных клетках и иногда лифте.

Как владелец квартиры, вы обычно платите ежемесячный взнос в VvE. Сумма зависит, среди прочего, от здания, потребностей в обслуживании и финансовых резервов.

Перед покупкой проверьте, активна ли VvE, достаточно ли средств на будущие работы по обслуживанию и существует ли многолетний план обслуживания.

Квартира с относительно низкой запрашиваемой ценой может оказаться дороже в долгосрочной перспективе, если потребуются серьёзные работы по обслуживанию, а VvE имеет недостаточные резервы.

Также обратите внимание на ситуацию с правом собственности на землю.

Особенно в Амстердаме есть дома, на которые распространяется договор аренды земли. Это означает, что у вас есть право пользоваться землей, но вы не обязательно являетесь владельцем самой земли.

В зависимости от условий аренды может быть периодическая плата, также называемая земельной рентой. Иногда её выкупают на определённый период.

Поэтому всегда проверяйте условия аренды, возможные будущие платежи и их влияние на ваше финансирование.

Для покупки дома и подачи заявки на ипотеку могут потребоваться различные документы.

Для сотрудников это часто включает действительное удостоверение личности, недавние платежные ведомости, справку от работодателя и информацию о трудовом договоре.

Кроме того, кредитор может запросить банковские выписки, данные о существующих кредитах и подтверждение личных средств.

Для иностранных сотрудников могут потребоваться дополнительные документы, такие как информация о зарубежном работодателе, вид на жительство или данные о доходах из другой страны.

Вы самозанятый? Тогда часто необходимо предоставлять годовую бухгалтерскую отчетность, налоговые декларации и другие финансовые документы.

Точные требования различаются в зависимости от кредитора. Поэтому своевременно уточняйте, какие документы необходимы в вашей ситуации.

Обратите внимание, что некоторые иностранные документы необходимо перевести или официально заверить.

Собирая эту информацию заранее, вы предотвращаете задержки в процессе получения ипотеки.

Покупка дома — это важное финансовое решение. Особенно если вы не знакомы с голландским рынком недвижимости, важно избегать распространённых ошибок.

Первая ошибка — искать жильё, не изучив сначала варианты ипотеки. Это может привести к потере времени на дома, которые превышают ваш бюджет.

Вторая ошибка — учитывать только запрашиваемую цену. Дополнительные расходы, техническое обслуживание, муниципальные налоги и любые взносы ассоциации собственников жилья влияют на ваши общие расходы на жильё.

Также предложение без полного понимания условий несёт в себе риски. В частности, отсутствие условия о финансировании может иметь серьёзные финансовые последствия, если ваша заявка на ипотеку в конечном итоге будет отклонена.

Кроме того, покупатели иногда недооценивают важность структурной экспертизы. Дом может выглядеть хорошо, в то время как скрытые дефекты позже приводят к высоким расходам.

Для квартир также распространённой ошибкой является недостаточное исследование товарищества собственников жилья или арендного права.

Наконец, разумно не сосредотачиваться исключительно на одном городе или районе. Сравнивая различные места, вы получаете лучшее представление о том, что возможно в рамках вашего бюджета.

Покупка дома в Нидерландах иностранцем вполне возможна в 2026 году, но требует тщательной подготовки. Гражданство Нидерландов не является обязательным, однако ваш статус проживания, доход и финансовое положение могут повлиять на возможности получения ипотеки.

Поэтому заранее сделайте расчет, сколько вы можете занять, учтите дополнительные расходы и убедитесь, что ваши документы в полном порядке.

Также сравните разные города и районы, проверьте состояние недвижимости и внимательно прочитайте все условия договора перед подписанием.

Хотите сравнить недвижимость на продажу в разных голландских городах в организованном виде? Ознакомьтесь с доступными вариантами жилья через Findsy и упростите поиск дома для покупки в Нидерландах.