Membeli rumah di Belanda sebagai orang asing (2026): begini cara kerjanya

Belanda adalah tempat yang menarik untuk tinggal dan bekerja bagi banyak profesional internasional. Ekonomi yang kuat, perusahaan internasional, dan infrastruktur yang baik membuat negara ini populer di kalangan ekspatriat yang ingin menetap untuk jangka waktu yang lebih lama. Setelah terbiasa dengan kehidupan di Belanda, orang-orang sering mempertimbangkan untuk membeli rumah daripada terus menyewa.

Namun membeli rumah di Belanda berbeda dengan di banyak negara lain. Mulai dari mengajukan hipotek hingga mengajukan tawaran dan menandatangani akta pembelian, proses pembelian di Belanda melibatkan berbagai aturan dan kewajiban keuangan.

Bagi pembeli asing, pertanyaan tambahan muncul. Bisakah Anda membeli rumah tanpa kewarganegaraan Belanda? Apakah Anda memerlukan izin tinggal? Dan berapa banyak dana pribadi yang perlu dibawa?

Artikel ini menjelaskan bagaimana, sebagai orang asing, Anda dapat membeli rumah di Belanda pada tahun 2026, biaya apa saja yang dapat Anda harapkan, dan bagaimana mempersiapkan pencarian Anda dengan tepat. Baca juga panduan untuk ekspatriat kami atau lihat rumah dijual di Amsterdam.

Ya. Anda tidak perlu memiliki kewarganegaraan Belanda untuk membeli properti di Belanda. Orang dari negara-negara UE lainnya dan negara-negara di luar Uni Eropa pada prinsipnya juga dapat memiliki properti di Belanda.

Namun, ada perbedaan penting antara hak untuk membeli rumah dan hak untuk tinggal di Belanda.

Membeli rumah tidak secara otomatis memberikan izin tinggal. Bagi orang dari luar UE, EEA, atau Swiss, aturan izin tinggal tambahan mungkin berlaku, tergantung pada kewarganegaraan dan situasi pribadi mereka.

Bagi warga UE, prosesnya umumnya lebih sederhana, karena mereka diizinkan untuk tinggal dan bekerja di Belanda dengan kondisi tertentu berdasarkan aturan pergerakan bebas Eropa.

Meski Anda masih tinggal di luar negeri, secara prinsip Anda bisa membeli rumah di Belanda. Namun, memperoleh hipotek bisa lebih rumit. Pemberi pinjaman menilai, antara lain, di mana Anda tinggal, dalam mata uang apa Anda menerima penghasilan Anda, dan seberapa stabil situasi keuangan Anda.

Siapa pun yang berencana tinggal di Belanda selama lebih dari empat bulan umumnya harus mendaftar di kotamadya dalam Basis Data Catatan Penduduk (BRP) dalam waktu lima hari setelah kedatangan. Dengan melakukan hal ini, Anda akan menerima nomor layanan warga (BSN) jika Anda belum memilikinya (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Bagi banyak pembeli asing, hipotek adalah salah satu bagian terpenting dari proses pembelian.

Di Belanda, pada tahun 2026, pada prinsipnya Anda dapat membiayai maksimal 100% dari nilai pasar rumah yang dinilai dengan hipotek reguler. Berapa banyak yang benar-benar dapat Anda pinjam juga tergantung pada pendapatan Anda, kewajiban keuangan, suku bunga hipotek, dan keadaan pribadi Anda (Rijksoverheid, 2026).

Contoh: Anda membeli sebuah apartemen seharga €400.000, tetapi penilai menetapkan nilai pasar sebesar €390.000. Berdasarkan nilai properti, pada prinsipnya Anda dapat meminjam maksimal €390.000. Selisih €10.000 harus dibiayai oleh diri Anda sendiri, selain biaya pembelian tambahan.

Ekspatriat tidak secara otomatis tunduk pada aturan hipotek yang berbeda dari pembeli Belanda. Namun, bank dapat menerapkan kondisi tambahan.

Misalnya, pemberi pinjaman dapat menanyakan tentang kontrak kerja Anda, status residensi, riwayat penghasilan, atau mata uang di mana gaji Anda dibayarkan.

Apakah Anda memiliki kontrak kerja sementara? Itu tidak secara otomatis berarti Anda tidak bisa mendapatkan hipotek. Tergantung pada situasinya, pernyataan dari pemberi kerja beserta surat niat atau dokumen pendapatan lainnya dapat membantu dalam penilaian.

Wirausahawan juga dapat mengajukan hipotek tetapi biasanya perlu menyediakan informasi keuangan tambahan. Misalnya laporan tahunan, pengembalian pajak, dan informasi tentang kelangsungan bisnis mereka.

Sebelum Anda mulai secara aktif melihat rumah, hitung berapa banyak yang dapat Anda pinjam dengan tanggung jawab. Dengan cara ini, Anda mencegah jatuh cinta pada rumah yang ternyata secara finansial tidak memungkinkan.

Salah kaprah yang umum adalah bahwa ketika membeli rumah di Belanda, Anda selalu memerlukan uang muka yang besar.

Karena hipotek pada prinsipnya dapat mencapai maksimum 100% dari nilai pasar yang dinilai, Anda tidak otomatis harus membayar persentase tetap dari harga pembelian sendiri. Namun, Anda perlu memperhitungkan biaya yang biasanya tidak termasuk dalam kisaran hipotek standar tersebut.

Biaya tambahan ini sering disebut sebagai 'biaya pembeli' (Notaris.nl, 2026).

Contohnya adalah pajak pemindahan, biaya notaris, biaya penilaian, saran hipotek, dan biaya untuk agen pembelian atau pemeriksaan struktural.

Untuk rumah yang sudah ada seharga €400.000 yang Anda rencanakan untuk ditempati jangka panjang, pajak pengalihan pada tahun 2026 biasanya sebesar 2%. Ini berjumlah €8.000 (Belastingdienst, 2026).

Selain itu, Anda membayar biaya untuk notaris, penilai, dan penasihat lainnya. Jumlah akhir bervariasi tergantung pada penyedia layanan dan situasi pribadi.

Bagi pembeli pertama, terdapat pengecualian penting.

Jika pada saat pengalihan properti Anda berusia minimal 18 tahun dan kurang dari 35 tahun, Anda akan tinggal di rumah tersebut dalam jangka panjang sendiri, dan Anda belum pernah menggunakan pembebasan untuk pembeli pertama kali sebelumnya, maka pada tahun 2026 Anda mungkin dibebaskan dari pajak pengalihan di bawah kondisi tertentu untuk nilai properti hingga €555.000 (Otoritas Pajak, 2026).

Pembebasan ini tidak berlaku secara eksklusif bagi orang yang membeli rumah untuk pertama kali. Bahkan seseorang yang sebelumnya telah memiliki rumah mungkin memenuhi syarat di bawah kondisi tertentu, selama pembebasan belum pernah digunakan sebelumnya.

Apakah Anda membeli properti yang tidak akan Anda gunakan sebagai tempat tinggal utama, misalnya rumah kedua atau properti sewa? Maka pada tahun 2026, tarif pajak pengalihan sebesar 8% umumnya berlaku.

Oleh karena itu, pastikan Anda mengetahui berapa banyak uang sendiri yang perlu tersedia sebelum membuat penawaran. Juga, pertimbangkan cadangan dana untuk pindahan, perabotan, dan pengeluaran tak terduga.

Pasar perumahan Belanda sangat bervariasi di setiap kota. Harga, jenis rumah yang tersedia, dan lingkungan tempat tinggal dapat berbeda secara signifikan.

Amsterdam menarik bagi para profesional internasional yang ingin tinggal dekat dengan pemberi kerja besar, fasilitas budaya, dan komunitas internasional. Permintaan untuk rumah milik sendiri sangat tinggi, dan terutama apartemen di lokasi pusat dapat mahal. Lihat rumah milik sendiri di Amsterdam.

Rotterdam menawarkan kombinasi apartemen modern, rumah khas, dan berbagai distrik perumahan. Kota ini memiliki daya tarik internasional yang kuat dan menarik bagi orang-orang yang suka tinggal di kota besar. Lihat rumah milik sendiri di Rotterdam.

Utrecht populer karena lokasinya yang strategis di tengah, pusat kota bersejarah, dan koneksi kereta yang baik. Bagi orang-orang yang sering bepergian ke berbagai kota di Belanda, Utrecht bisa menjadi tempat tinggal yang praktis. Lihat rumah yang dijual di Utrecht.

Eindhoven menarik banyak pegawai internasional karena sektor teknologi dan keberadaan perusahaan besar di wilayah tersebut. Pasokan perumahan terdiri dari rumah yang sudah ada maupun proyek konstruksi baru. Lihat rumah yang dijual di Eindhoven.

The Hague menggabungkan lingkungan kerja internasional dengan lingkungan bersejarah dan kedekatan dengan pantai. Kota ini sangat menarik bagi para profesional yang bekerja di organisasi internasional. Lihat rumah yang dijual di The Hague.

Kota-kota kecil dan tempat-tempat di sekitar kota besar ini juga layak diperhatikan. Bagi mereka yang bersedia tinggal sedikit lebih jauh dari pusat, dapat menjelajahi area pencarian yang lebih luas.

Bandingkan tidak hanya harga yang diminta, tetapi juga aksesibilitas, biaya hunian bulanan, dan fasilitas di area tersebut.

Membeli rumah di Belanda terdiri dari beberapa langkah. Bagi pembeli asing, disarankan untuk memahami langkah-langkah ini sebelumnya, karena beberapa bagian berlangsung berbeda dibandingkan dengan di negara asal mereka.

Langkah pertama adalah menentukan anggaran Anda. Hitung berapa jumlah hipotek yang bisa Anda dapatkan dan berapa banyak uang sendiri yang Anda perlukan.

Selanjutnya, Anda dapat mencari secara spesifik rumah yang sesuai dengan anggaran dan preferensi hunian Anda.

Dengan Findsy Anda dapat menemukan penawaran rumah yang dijual dari berbagai sumber dalam satu tempat. Dengan cara ini, Anda dapat membandingkan berbagai rumah dan menjaga pencarian Anda tetap teratur tanpa harus mengecek situs web secara terpisah setiap saat. Sebagai contoh, mulailah melalui rumah yang dijual di Belanda.

Apakah Anda telah menemukan properti yang menarik? Maka Anda dapat meminta untuk melihat properti tersebut melalui penyedia atau agen real estat yang bertanggung jawab.

Selama kunjungan, penting untuk melihat lebih jauh dari penampilan properti. Perhatikan perawatan, isolasi, cacat yang ada, dan kondisi komponen utama seperti atap, bingkai jendela, dan instalasi.

Apakah Anda ingin membeli properti tersebut? Maka Anda dapat mengajukan tawaran. Anda dapat menyertakan syarat, misalnya, syarat pendanaan atau syarat untuk pemeriksaan struktural.

Ketika penjual menerima tawaran Anda, kesepakatan dicatat dalam perjanjian pembelian tertulis.

Ketika seorang pembeli pribadi yang tidak bertindak dalam rangka profesi atau bisnis membeli properti, perjanjian pembelian yang mengikat hanya berlaku setelah kedua pihak menandatangani perjanjian tertulis.

Setelah menerima perjanjian pembelian yang ditandatangani oleh kedua belah pihak, Anda sebagai pembeli pribadi memiliki masa refleksi hukum selama tiga hari. Selama periode ini, Anda dapat membatalkan pembelian tanpa memberikan alasan dan tanpa kompensasi. Aturan khusus mengenai akhir pekan dan hari libur berlaku untuk menghitung periode ini (Rijksoverheid, 2026).

Setelah itu, hipotek dan kondisi lainnya diatur secara definitif.

Langkah terakhir adalah pengalihan di notaris. Di sana, akta pengalihan dan, jika berlaku, akta hipotek ditandatangani. Setelah pengalihan secara hukum, Anda resmi menjadi pemilik rumah. Lihat juga ikhtisar Rijksoverheid tentang membeli rumah.

Siapa saja yang membeli apartemen di Belanda sering kali harus berurusan dengan Asosiasi Pemilik, disingkat VvE.

VvE bertanggung jawab atas manajemen dan pemeliharaan bagian-bagian umum dari bangunan. Pikirkan tentang atap, fasad, tangga, dan kadang-kadang lift.

Sebagai pemilik apartemen, Anda biasanya membayar iuran bulanan kepada VvE. Jumlahnya tergantung, antara lain, pada bangunan, kebutuhan pemeliharaan, dan cadangan keuangan.

Sebelum membeli, periksa apakah VvE aktif, apakah ada cukup uang yang tersedia untuk pemeliharaan di masa depan, dan apakah ada rencana pemeliharaan multi-tahun.

Apartemen dengan harga permintaan relatif rendah bisa ternyata lebih mahal dalam jangka panjang jika pekerjaan pemeliharaan besar diperlukan dan VvE memiliki cadangan yang tidak mencukupi.

Perhatikan juga situasi kepemilikan tanah.

Terutama di Amsterdam, ada rumah-rumah di mana hak sewa tanah berlaku. Ini berarti Anda memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut, tetapi tidak selalu menjadi pemilik tanah itu sendiri.

Tergantung pada ketentuan hak sewa tanah, biaya berkala, yang juga disebut sewa tanah, mungkin harus dibayarkan. Terkadang ini dapat dibeli untuk jangka waktu tertentu.

Oleh karena itu, selalu periksa ketentuan hak sewa tanah, pembayaran di masa depan, dan implikasinya terhadap pembiayaan Anda.

Dokumen yang berbeda mungkin diperlukan saat membeli rumah dan mengajukan hipotek.

Untuk karyawan, ini sering melibatkan kartu identitas yang sah, slip gaji terbaru, pernyataan dari pemberi kerja, dan informasi tentang kontrak kerja.

Selain itu, pemberi pinjaman mungkin meminta rekening bank, rincian pinjaman yang ada, dan bukti dana pribadi.

Untuk karyawan internasional, dokumen tambahan mungkin diperlukan, seperti informasi tentang pemberi kerja asing, izin tinggal, atau rincian pendapatan dari negara lain.

Apakah Anda wiraswasta? Maka Anda sering perlu menyediakan laporan tahunan, laporan pajak, dan dokumen keuangan lainnya.

Persyaratan tepatnya berbeda untuk setiap penyedia hipotek. Oleh karena itu, tanyakan tepat waktu dokumen mana yang dibutuhkan dalam situasi Anda.

Perlu dicatat bahwa beberapa dokumen asing perlu diterjemahkan atau diverifikasi secara resmi.

Dengan mengumpulkan informasi ini terlebih dahulu, Anda mencegah terjadinya keterlambatan selama proses hipotek.

Membeli rumah adalah keputusan keuangan yang besar. Terutama jika Anda tidak akrab dengan pasar perumahan Belanda, penting untuk menghindari kesalahan umum.

Kesalahan pertama adalah mencari rumah tanpa terlebih dahulu menyelidiki pilihan hipotek Anda. Hal ini dapat menyebabkan menghabiskan waktu untuk rumah yang berada di luar anggaran Anda.

Kesalahan kedua adalah hanya mempertimbangkan harga yang diminta. Biaya tambahan, pemeliharaan, pajak kota, dan biaya asosiasi pemilik rumah mempengaruhi total pengeluaran perumahan Anda.

Selain itu, membuat penawaran tanpa memahami sepenuhnya kondisi yang berlaku membawa risiko. Secara khusus, ketiadaan kondisi pembiayaan dapat memiliki konsekuensi keuangan yang signifikan jika aplikasi hipotek Anda akhirnya ditolak.

Selain itu, pembeli terkadang meremehkan pentingnya survei struktural. Sebuah rumah bisa terlihat bagus, sementara cacat tersembunyi kemudian menyebabkan biaya tinggi.

Untuk apartemen, kurangnya penelitian tentang asosiasi pemilik rumah atau hak sewa juga merupakan kesalahan yang umum.

Terakhir, bijaksana untuk tidak hanya fokus pada satu kota atau lingkungan. Dengan membandingkan lokasi yang berbeda, Anda mendapatkan gambaran yang lebih baik tentang apa yang mungkin sesuai dengan anggaran Anda.

Membeli rumah di Belanda sebagai orang asing cukup memungkinkan pada tahun 2026, tetapi membutuhkan persiapan yang matang. Kewarganegaraan Belanda tidak menjadi persyaratan, tetapi status tempat tinggal, pendapatan, dan situasi keuangan Anda dapat memengaruhi kemungkinan mendapatkan hipotek.

Oleh karena itu, buatlah perhitungan sebelumnya mengenai berapa banyak yang dapat Anda pinjam, perhitungkan biaya tambahan, dan pastikan dokumen Anda lengkap.

Selain itu, bandingkan berbagai kota dan lingkungan, periksa kondisi properti, dan baca semua ketentuan kontrak dengan teliti sebelum Anda menandatangani.

Apakah Anda ingin membandingkan properti yang dijual di berbagai kota Belanda dengan cara yang terorganisir? Temukan pilihan perumahan yang tersedia melalui Findsy dan permudah pencarian rumah untuk dibeli di Belanda.