Koupě domu v Nizozemsku jako cizinec (2026): takto to funguje

Nizozemsko je pro mnoho mezinárodních odborníků atraktivním místem k životu a práci. Silná ekonomika, mezinárodní firmy a dobrá infrastruktura činí zemi populární mezi expaty, kteří se chtějí usadit na delší dobu. Jakmile si lidé na život v Nizozemsku zvyknou, často proto zvažují koupi domu místo pokračování v pronájmu.

Ale koupě domu v Nizozemsku funguje jinak než v mnoha jiných zemích. Od žádosti o hypotéku až po nabídku a podpis kupní smlouvy zahrnuje nizozemský proces koupě různé pravidla a finanční povinnosti.

Pro zahraniční kupující se objevují další otázky. Můžete koupit dům bez nizozemského občanství? Potřebujete povolení k pobytu? A kolik vlastních prostředků musíte přinést?

Tento článek vysvětluje, jak si jako cizinec můžete v roce 2026 koupit dům v Nizozemsku, jaké náklady můžete očekávat a jak správně připravit svůj hledání. Také si přečtěte náš průvodce pro expaty nebo se podívejte na domy na prodej v Amsterdamu.

Ano. Koupě nemovitosti v Nizozemsku nevyžaduje nizozemské občanství. Lidé z jiných zemí EU i ze zemí mimo Evropskou unii mohou v zásadě vlastnit nizozemské nemovitosti.

Existuje však důležitý rozdíl mezi právem koupit si dům a právem žít v Nizozemsku.

Koupě domu automaticky neposkytuje povolení k pobytu. U lidí z mimo EU, EHP nebo Švýcarska mohou platit další pravidla pro pobyt, v závislosti na jejich státní příslušnosti a osobní situaci.

U občanů EU je proces obecně jednodušší, protože jim je za určitých podmínek umožněno žít a pracovat v Nizozemsku na základě evropských pravidel volného pohybu.

I když stále žijete v zahraničí, zásadně si můžete koupit holandský dům. Získání hypotéky může být však složitější. Věřitelé posuzují mimo jiné, kde žijete, v jaké měně dostáváte svůj příjem a jak stabilní je vaše finanční situace.

Kdokoli, kdo plánuje zůstat v Nizozemsku déle než čtyři měsíce, se obvykle musí do pěti dnů po příjezdu zaregistrovat na obecním úřadě v Registru obyvatel (BRP). Při tom obdržíte osobní číslo občana (BSN), pokud ho již nemáte (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Pro mnoho zahraničních kupujících je hypotéka jednou z nejdůležitějších částí procesu nákupu.

V Nizozemsku lze v roce 2026 v zásadě financovat maximálně 100 % odhadované tržní hodnoty domu běžnou hypotékou. Kolik si skutečně můžete půjčit, také závisí na vašem příjmu, finančních závazcích, úrokové sazbě hypotéky a osobních okolnostech (Rijksoverheid, 2026).

Příklad: koupíte byt za 400 000 €, ale odhadce určí tržní hodnotu na 390 000 €. Na základě hodnoty nemovitosti můžete v zásadě maximálně půjčit 390 000 €. Rozdíl 10 000 € musíte financovat sami, kromě dalších nákladů spojených s koupí.

Expatrianti nepodléhají automaticky odlišným právním pravidlům hypoték než nizozemští kupující. Banky však mohou uplatnit další podmínky.

Například věřitel se může ptát na vaši pracovní smlouvu, status pobytu, historii příjmů nebo měnu, ve které je vyplácen váš plat.

Máte pracovní smlouvu na dobu určitou? To automaticky neznamená, že nemůžete získat hypotéku. V závislosti na situaci může pomoci vyjádření zaměstnavatele s dopisem o záměru nebo jiná dokumentace o příjmech při hodnocení žádosti.

Samosprávní podnikatelé se také mohou ucházet o hypotéku, ale obvykle musí poskytnout další finanční informace. Jde například o roční účty, daňová přiznání a informace o kontinuitě jejich podnikání.

Než začnete aktivně prohlížet domy, spočítejte si, kolik si můžete zodpovědně půjčit. Tímto způsobem předejdete zamilování se do domu, který se ukáže jako finančně nerealizovatelný.

Běžným mylným představou je, že při koupi domu v Nizozemsku je vždy potřeba vysoká počáteční platba.

Protože hypotéka může v zásadě činit maximálně 100 % odhadované tržní hodnoty, nemusíte automaticky platit určité procento kupní ceny sami. Je však třeba vzít v úvahu náklady, které obvykle nespadají do standardního rozpětí hypotéky.

Tyto dodatečné náklady se často označují jako 'náklady kupujícího' (Notaris.nl, 2026).

Myslete na daň z převodu, notářské poplatky, náklady na ocenění, poradenství ohledně hypotéky a případné náklady na nákupního agenta nebo stavební inspekci.

Pro existující dům za 400 000 €, ve kterém plánujete dlouhodobě bydlet, je v roce 2026 převodní daň obvykle 2 %. To činí 8 000 € (Belastingdienst, 2026).

Kromě toho platíte náklady za notáře, znalce a případné další poradce. Konečné částky se liší v závislosti na poskytovateli služeb a osobní situaci.

Pro kupující poprvé existuje důležitá výjimka.

Pokud budete při převodu nemovitosti alespoň 18 let a mladší 35 let, budete v domě dlouhodobě bydlet sami a dosud jste nevyužili osvobození pro první kupující, můžete být v roce 2026 za určitých podmínek osvobozeni od daně z převodu nemovitosti pro nemovitost v hodnotě až 555 000 € (Finanční úřady, 2026).

Toto osvobození se nevztahuje výhradně na osoby kupující dům poprvé. I někdo, kdo již dříve vlastnil nemovitost, může být za určitých podmínek oprávněn, pokud dosud osvobození nevyužil.

Kupujete nemovitost, kterou nebudete používat jako své hlavní bydliště, například druhý domov nebo nemovitost k pronájmu? V takovém případě se v roce 2026 obecně uplatňuje daň z převodu ve výši 8 %.

Proto se ujistěte, že víte, kolik vlastních peněz musíte mít k dispozici před podáním nabídky. Také zohledněte finanční rezervu na stěhování, vybavení a nečekané výdaje.

Nizozemský trh s bydlením se značně liší podle města. Ceny, dostupné typy bydlení a životní prostředí se mohou výrazně lišit.

Amsterdam je atraktivní pro mezinárodní profesionály, kteří chtějí bydlet blízko hlavních zaměstnavatelů, kulturních zařízení a mezinárodní komunity. Poptávka po vlastnických bytech je vysoká, a zejména byty v centrálních lokalitách mohou být drahé. Podívejte se na vlastnické byty v Amsterdamu.

Rotterdam nabízí kombinaci moderních bytů, charakteristických domů a různých obytných čtvrtí. Město má silný mezinárodní apel a je zajímavé pro lidi, kteří mají rádi život ve velkém městě. Podívejte se na vlastnické byty v Rotterdamu.

Utrecht je oblíbený díky své centrální poloze, historickému centru města a dobrému vlakovému spojení. Pro lidi, kteří pravidelně cestují do různých nizozemských měst, může být Utrecht praktickým místem k životu. Podívejte se na domy na prodej v Utrechtu.

Eindhoven přitahuje mnoho mezinárodních zaměstnanců díky technologickému sektoru a přítomnosti velkých zaměstnavatelů v regionu. Nabídka bydlení zahrnuje jak stávající domy, tak nové stavební projekty. Podívejte se na domy na prodej v Eindhovenu.

Haag kombinuje mezinárodní pracovní prostředí s historickými čtvrtěmi a blízkostí pláže. Město je zvláště zajímavé pro profesionály pracující v mezinárodních organizacích. Podívejte se na domy na prodej v Haagu.

Menší města a místa kolem těchto velkých měst si také zaslouží pozornost. Ti, kdo jsou ochotni bydlet trochu dále od centra, mohou prozkoumat větší oblast hledání.

Porovnávejte nejen cenu, ale také dostupnost, měsíční náklady na bydlení a vybavenost oblasti.

Koupě domu v Nizozemsku se skládá z několika kroků. Pro zahraniční kupce je rozumné tyto kroky pochopit předem, protože některé části probíhají jinak než v jejich domovské zemi.

Prvním krokem je určení vašeho rozpočtu. Nechte si spočítat, kolik hypotéky můžete získat a kolik vlastních peněz budete potřebovat.

Poté můžete konkrétně vyhledávat domy, které odpovídají vašemu rozpočtu a preferencím bydlení.

S Findsy můžete objevit nabídky prodeje nemovitostí z více zdrojů na jednom místě. Tímto způsobem můžete porovnávat různé domy a udržet svůj výběr organizovaný, aniž byste museli pokaždé kontrolovat jednotlivé weby. Například začněte přes domy na prodej v Nizozemsku.

Našli jste zajímavou nemovitost? Pak si můžete požádat o prohlídku u poskytovatele nebo u odpovědného realitního makléře.

Během prohlídky je důležité sledovat více než jen vzhled nemovitosti. Věnujte pozornost údržbě, izolaci, případným vadám a stavu klíčových součástí, jako jsou střecha, okenní rámy a instalace.

Chcete nemovitost koupit? Pak můžete učinit nabídku. Můžete zahrnout podmínky, například podmínku financování nebo podmínku pro technickou prohlídku.

Když prodávající vaši nabídku přijme, dohody jsou zaznamenány v písemné kupní smlouvě.

Když soukromý kupující, který nejedná v rámci svého povolání nebo podnikání, koupí nemovitost, závazná kupní smlouva nabývá účinnosti až po podpisu písemné smlouvy oběma stranami.

Po obdržení kupní smlouvy podepsané oběma stranami máte jako soukromý kupující zákonnou třídnáctidenní lhůtu na rozmyšlenou. Během této lhůty se můžete od koupě odvolat bez udání důvodu a bez náhrady. Při výpočtu lhůty platí specifická pravidla týkající se víkendů a svátků (Rijksoverheid, 2026).

Poté je hypotéka a všechny další podmínky definitivně dohodnuty.

Posledním krokem je převod u notáře. Tam se podepisuje smlouva o převodu a případně také hypotéční smlouva. Po právním převodu jste oficiálně vlastníkem domu. Viz také přehled Rijksoverheid o koupi domu.

Kdo kupuje byt v Nizozemsku, často se musí vypořádat se Společenstvím vlastníků, zkráceně VvE.

VvE je odpovědné za správu a údržbu společných částí budovy. Myslete na střechu, fasádu, schodiště a někdy také výtah.

Jako vlastník bytu obvykle platíte měsíční příspěvek VvE. Výše příspěvku závisí mimo jiné na budově, potřebách údržby a finančních rezervách.

Před koupí zkontrolujte, zda je VvE aktivní, zda je k dispozici dostatek peněz na budoucí údržbu a zda existuje víceleté plánu údržby.

Byt s relativně nízkou cenou může být z dlouhodobého hlediska dražší, pokud bude potřeba provést nákladné opravy a VvE má nedostatečné rezervy.

Dávejte také pozor na vlastnickou situaci pozemku.

Zvláště v Amsterdamu existují domy, kde platí nájemní právo k pozemku. To znamená, že máte právo pozemek užívat, ale nemusíte být nutně vlastníkem samotného pozemku.

V závislosti na podmínkách nájemního práva může být splatný pravidelný poplatek, také nazývaný nájemné za pozemek. Někdy je možné tento poplatek odkoupit na určité období.

Proto si vždy zkontrolujte podmínky nájemního práva, případné budoucí platby a důsledky pro vaše financování.

Různé dokumenty mohou být požadovány při koupi domu a žádosti o hypotéku.

Pro zaměstnance to často zahrnuje platný doklad totožnosti, nedávné výplatní pásky, potvrzení od zaměstnavatele a informace o pracovní smlouvě.

Kromě toho může věřitel požadovat výpisy z bankovního účtu, údaje o stávajících půjčkách a doklady o vlastních finančních prostředcích.

Pro mezinárodní zaměstnance mohou být nezbytné další dokumenty, jako jsou informace o zahraničním zaměstnavateli, povolení k pobytu nebo údaje o příjmech z jiné země.

Jste samostatně výdělečně činný? Pak často potřebujete předložit roční účetní závěrky, daňová přiznání a další finanční dokumenty.

Přesné požadavky se liší podle poskytovatele hypotéky. Proto se včas zeptejte, jaké dokumenty jsou ve vaší situaci potřeba.

Mějte prosím na paměti, že některé zahraniční dokumenty je nutné přeložit nebo úředně ověřit.

Sběrem těchto informací předem předejdete zpožděním během procesu hypotéky.

Koupě domu je významné finanční rozhodnutí. Zejména pokud nejste obeznámeni s nizozemským realitním trhem, je důležité vyhnout se běžným chybám.

První chybou je hledání bez předchozího prověření možností hypotéky. To může vést k trávení času prohlídkami domů, které jsou mimo váš rozpočet.

Druhou chybou je brát v úvahu pouze požadovanou cenu. Další náklady, údržba, místní daně a případné poplatky společenství vlastníků ovlivňují vaše celkové výdaje na bydlení.

Také nabídku podanou bez úplného porozumění podmínkám nese rizika. Zejména absence podmínky financování může mít významné finanční důsledky, pokud bude vaše žádost o hypotéku nakonec zamítnuta.

Kromě toho kupující někdy podceňují důležitost stavební prohlídky. Dům může vypadat dobře, zatímco skryté vady později způsobí vysoké náklady.

U bytů je také častou chybou nedostatečný průzkum společenství vlastníků nebo nájemního práva.

Nakonec je rozumné se nesoustředit pouze na jedno město nebo čtvrť. Porovnáním různých lokalit získáte lepší představu o tom, co je možné v rámci vašeho rozpočtu.

Koupě domu v Nizozemsku jako cizinec je v roce 2026 zcela možná, ale vyžaduje pečlivou přípravu. Nizozemské občanství není požadováno, ale váš pobytový status, příjem a finanční situace mohou ovlivnit vaše možnosti hypotéky.

Proto si nechte dopředu spočítat, kolik si můžete půjčit, zohledněte dodatečné náklady a ujistěte se, že máte všechny dokumenty kompletní.

Také porovnejte různá města a čtvrti, zkontrolujte stav nemovitosti a pečlivě si přečtěte všechny podmínky smlouvy, než ji podepíšete.

Chcete porovnat nemovitosti na prodej v různých nizozemských městech přehledným způsobem? Objevte dostupné možnosti bydlení prostřednictvím Findsy a usnadněte si hledání domu k zakoupení v Nizozemsku.