Comprar una casa als Països Baixos com a estranger (2026): així és com funciona

Països Baixos és un lloc atractiu per viure i treballar per a molts professionals internacionals. L'economia sòlida, les empreses internacionals i la bona infraestructura fan que el país sigui popular entre els expatriats que volen establir-se durant un període més llarg. Un cop acostumats a la vida als Països Baixos, per tant, les persones consideren regularment comprar una casa en lloc de continuar llogant.

Però comprar una casa als Països Baixos funciona de manera diferent que en molts altres països. Des de sol·licitar una hipoteca fins a fer una oferta i signar l'escriptura de compra, el procés de compra neerlandès implica diverses normes i obligacions financeres.

Per als compradors estrangers, sorgeixen preguntes addicionals. Es pot comprar una casa sense nacionalitat neerlandesa? Es necessita un permís de residència? I quants fons personals cal aportar?

Aquest article explica com, com a estranger, pots comprar una casa als Països Baixos el 2026, quins costos pots esperar i com preparar correctament la teva recerca. Llegeix també la nostra guia per a expats o consulta cases en venda a Amsterdam.

Sí. No cal tenir la nacionalitat holandesa per comprar una propietat als Països Baixos. Les persones d'altres països de la UE i països fora de la Unió Europea també poden, en principi, ser propietàries d'immobles holandesos.

No obstant això, hi ha una diferència important entre el dret a comprar una casa i el dret a viure als Països Baixos.

Comprar una casa no et dóna automàticament un permís de residència. Per a les persones de fora de la UE, l'EEE o Suïssa, poden aplicar-se normes de residència addicionals, depenent de la seva nacionalitat i situació personal.

Per als ciutadans de la UE, el procés és generalment més senzill, ja que se'ls permet viure i treballar als Països Baixos sota certes condicions basades en les normes europees de lliure circulació.

Fins i tot si encara vius a l'estranger, en principi pots comprar una casa als Països Baixos. Tanmateix, obtenir una hipoteca pot ser més complicat. Els prestadors valoren, entre altres coses, on vius, en quina moneda reps els teus ingressos i com d'estable és la teva situació financera.

Qualsevol persona que planegi quedar als Països Baixos durant més de quatre mesos ha de registrar-se generalment al municipi a la Base de Dades de Registres Personals (BRP) dins dels cinc dies següents a l'arribada. En fer-ho, rebrà un número de servei ciutadà (BSN) si encara no en té (Rijksoverheid, 2026; Government.nl, 2026).

Per a molts compradors estrangers, la hipoteca és una de les parts més importants del procés de compra.

A Holanda, el 2026, en principi es pot finançar un màxim del 100% del valor de mercat avaluat d'una llar amb una hipoteca normal. Quant pots demanar en realitat també depèn del teu ingrés, obligacions financeres, tipus d'interès hipotecari i circumstàncies personals (Rijksoverheid, 2026).

Un exemple: compres un apartament per 400.000 €, però l'avaluador determina que el valor de mercat és de 390.000 €. Basant-se en el valor de la propietat, en principi pots demanar un màxim de 390.000 €. La diferència de 10.000 € l'has de finançar tu mateix, a més dels costos addicionals de compra.

Els expatriats no estan automàticament subjectes a normes hipotecàries diferents de les dels compradors holandesos. No obstant això, els bancs poden aplicar condicions addicionals.

Per exemple, un prestador pot preguntar sobre el teu contracte de treball, estat de residència, historial d’ingressos o la moneda en què es paga el teu salari.

Tens un contracte de treball temporal? Això no vol dir automàticament que no puguis obtenir una hipoteca. Depenent de la situació, una declaració de l’ocupador amb una carta d’intencions o altra documentació sobre els ingressos pot ajudar en l’avaluació.

Els emprenedors autònoms també poden sol·licitar una hipoteca, però normalment han de proporcionar informació financera addicional. Pensa en comptes anuals, declaracions d’impostos i informació sobre la continuïtat del seu negoci.

Abans de començar a visitar cases activament, calcula quant pots demanar prestat de manera responsable. D'aquesta manera, evites enamorar-te d'una casa que resulti financerament inviable.

Una idea equivocada comuna és que, en comprar una casa als Països Baixos, sempre cal un gran pagament inicial.

Com que una hipoteca pot, en principi, arribar fins a un màxim del 100% del valor de mercat avaluat, no cal que paguis automàticament un percentatge fix del preu de compra tu mateix. Tot i així, cal tenir en compte els costos que normalment no estan dins d'aquest rang d'hipoteca estàndard.

Aquests costos addicionals sovint es coneixen com a 'costos del comprador' (Notaris.nl, 2026).

Pensa en l'impost de transmissions, les despeses notarials, els costos d'avaluació, el consell hipotecari i qualsevol cost per un agent de compra o inspecció estructural.

Per a una casa existent de 400.000 € en la qual es preveu viure a llarg termini, l'impost sobre transmissions patrimonials el 2026 és normalment del 2%. Això equival a 8.000 € (Belastingdienst, 2026).

A més, es paguen els costos del notari, de l'avaluador i de qualsevol altre assessor. Els imports finals varien segons el proveïdor de serveis i la situació personal.

Per als compradors per primera vegada, hi ha una excepció important.

Si en el moment de la transferència de la propietat tens almenys 18 anys i menys de 35 anys, viuràs a la casa a llarg termini tu mateix i no has utilitzat anteriorment l'exempció per a la compra d'una primera vivenda, llavors el 2026 podràs estar exempt de l'impost de transmissió sota certes condicions per a una propietat amb un valor de fins a 555.000 € (Autoritats fiscals, 2026).

Aquesta exempció no s'aplica exclusivament a persones que compren una casa per primera vegada. Fins i tot algú que hagi posseït anteriorment una vivenda pot ser elegible sota certes condicions, sempre que no s'hagi utilitzat l'exempció abans.

Esteu comprant una propietat que no utilitzareu com a residència principal, per exemple una segona residència o una propietat de lloguer? Llavors, el 2026, generalment s'aplica un tipus de l'impost sobre transmissions del 8%.

Per tant, assegureu-vos de saber quants diners propis necessiteu tenir disponibles abans de fer una oferta. També tingueu en compte una reserva financera per al trasllat, moblament i despeses inesperades.

El mercat immobiliari neerlandès varia molt segons la ciutat. Els preus, els tipus d'habitatges disponibles i l'entorn de vida poden diferir significativament.

Àmsterdam és atractiva per a professionals internacionals que volen viure prop dels principals ocupadors, dels serveis culturals i d'una comunitat internacional. La demanda d'habitatges en propietat és alta, i especialment els apartaments en zones centrals poden ser cars. Vegeu habitatges en propietat a Àmsterdam.

Rotterdam ofereix una combinació d'apartaments moderns, cases característiques i diversos districtes residencials. La ciutat té un fort atractiu internacional i és interessant per a les persones que els agrada viure en una gran ciutat. Vegeu habitatges en propietat a Rotterdam.

Utrecht és popular a causa de la seva ubicació central, el centre històric de la ciutat i les bones connexions de tren. Per a les persones que viatgen regularment a diferents ciutats holandeses, Utrecht pot ser un lloc pràctic per viure. Vegeu cases en venda a Utrecht.

Eindhoven atrau molts empleats estrangers a causa del sector tecnològic i de la presència de grans empreses a la regió. L'oferta d'habitatge consisteix tant en cases existents com en projectes de nova construcció. Vegeu cases en venda a Eindhoven.

Haia combina un entorn laboral internacional amb barris històrics i proximitat a la platja. La ciutat és especialment interessant per a professionals que treballen en organitzacions internacionals. Vegeu cases en venda a Haia.

Les ciutats més petites i els llocs al voltant d’aquestes grans ciutats també mereixen atenció. Aquells disposats a viure una mica més lluny del centre poden explorar una àrea de cerca més gran.

Compareu no només el preu demanat, sinó també l’accessibilitat, els costos mensuals d’habitatge i els serveis de la zona.

Comprar una casa als Països Baixos consisteix en diversos passos. Per als compradors estrangers, és aconsellable entendre'ls per endavant, perquè algunes parts es tramiten de manera diferent que al seu país d'origen.

El primer pas és determinar el teu pressupost. Calcula quant de préstec hipotecari pots obtenir i quants diners propis necessites.

A continuació, pots cercar específicament cases que s'ajustin al teu pressupost i a les teves preferències d'habitatge.

Amb Findsy pots descobrir l'oferta d'habitatges en venda de múltiples fonts en un sol lloc. D'aquesta manera, pots comparar diferents cases i mantenir la teva recerca organitzada sense haver de comprovar webs separades cada vegada. Per exemple, comença a través de cases en venda als Països Baixos.

Has trobat una propietat interessant? Llavors pots sol·licitar una visita a través del proveïdor o de l'agent immobiliari responsable.

Durant la visita, és important mirar més enllà de l'aspecte de la propietat. Presta atenció al manteniment, a l'aïllament, a qualsevol defecte i a l'estat dels components clau com el sostre, els marcs de les finestres i les instal·lacions.

Vols comprar la propietat? Llavors pots fer una oferta. Pots incloure condicions, per exemple, una condició de finançament o una condició per a una inspecció estructural.

Quan el venedor accepta la teva oferta, els acords es registren en un contracte de compravenda escrit.

Quan un comprador privat que no actua en l'exercici d'una professió o negoci compra una propietat, el contracte de compravenda vinculant només entra en vigor després que ambdues parts hagin signat l'acord escrit.

Després de rebre l'acord de compra signat per ambdues parts, tu com a comprador privat tens un període legal de reflexió de tres dies. Durant aquest període, pots retirar-te de la compra sense donar cap motiu i sense compensació. S'apliquen normes específiques respecte dels caps de setmana i festius per al càlcul del període (Rijksoverheid, 2026).

Després d'això, la hipoteca i qualsevol altra condició es determinen de manera definitiva.

L'últim pas és la transmissió davant del notari. Allà, es signen l'escriptura de transmissió i, si escau, l'escriptura de la hipoteca. Després de la transmissió legal, vostè és oficialment el propietari de la casa. Vegeu també la visió general de Rijksoverheid sobre la compra d'una casa.

Qualsevol persona que compri un apartament als Països Baixos sovint ha de tractar amb una Comunitat de Propietaris, abreujada com VvE.

La VvE és responsable de la gestió i el manteniment de les parts comunes de l'edifici. Penseu en el terrat, la façana, les escales i, de vegades, l'ascensor.

Com a propietari d'un apartament, normalment pagueu una contribució mensual a la VvE. L'import depèn, entre altres coses, de l'edifici, de les necessitats de manteniment i de les reserves financeres.

Abans de comprar, comproveu si la VvE està activa, si hi ha prou diners disponibles per al manteniment futur i si existeix un pla de manteniment plurianual.

Un apartament amb un preu de venda relativament baix pot resultar més car a llarg termini si calen grans tasques de manteniment i la VvE té reserves insuficients.

També presteu atenció a la situació de propietat del terreny.

Especialment a Amsterdam, hi ha habitatges on s'aplica el dret de superfície. Això significa que tens el dret d'utilitzar el terreny, però no necessàriament en ets el propietari.

Segons les condicions del dret de superfície, pot ser necessari pagar una quota periòdica, també anomenada renda del sòl. De vegades, aquesta es pot comprar per un període determinat.

Per tant, comprova sempre les condicions del dret de superfície, qualsevol pagament futur i les implicacions per al teu finançament.

Poden ser necessaris diferents documents quan es compra una casa i es sol·licita una hipoteca.

Per als empleats, això sovint implica un DNI vàlid, nòmines recents, una declaració de l'ocupador i informació sobre el contracte de treball.

A més, un prestador pot sol·licitar extractes bancaris, detalls dels préstecs existents i proves de fons personals.

Per als empleats internacionals, poden ser necessaris documents addicionals, com informació sobre un ocupador estranger, un permís de residència o detalls d'ingressos d'un altre país.

Ets autònom? Llavors sovint cal proporcionar comptes anuals, declaracions d'impostos i altres documents financers.

Els requisits exactes difereixen segons el proveïdor d'hipoteques. Per tant, pregunta amb temps quins documents es necessiten en la teva situació.

Tingues en compte que alguns documents estrangers necessiten ser traduïts o verificats oficialment.

En recopilar aquesta informació amb antelació, evites retards durant el procés hipotecari.

Comprar una casa és una decisió financera important. Especialment si no coneixes el mercat immobiliari neerlandès, és important evitar errors comuns.

Un primer error és buscar sense investigar primer les opcions de la hipoteca. Això pot portar a dedicar temps a cases que estan fora del teu pressupost.

Un segon error és tenir en compte només el preu sol·licitat. Els costos addicionals, el manteniment, els impostos municipals i qualsevol quota de la comunitat de propietaris afecten les teves despeses totals d’habitatge.

A més, fer una oferta sense comprendre completament les condicions comporta riscos. En particular, l’absència d’una condició de finançament pot tenir conseqüències financeres significatives si finalment es rebutja la teva sol·licitud de hipoteca.

A més, els compradors de vegades subestimen la importància d'una inspecció estructural. Una casa pot semblar bona, mentre que defectes ocults poden causar després alts costos.

Pel que fa als pisos, una investigació insuficient sobre l'associació de propietaris o el règim de lloguer també és un error comú.

Finalment, és aconsellable no centrar-se només en una ciutat o barri. Comparant diferents ubicacions, obtens una millor idea del que és possible dins del teu pressupost.

Comprar una casa als Països Baixos com a estranger és força possible el 2026, però requereix una preparació acurada. La nacionalitat neerlandesa no és un requisit, però el vostre estat de residència, ingressos i situació financera poden afectar les vostres possibilitats de hipoteca.

Per tant, feu un càlcul per endavant de quant podeu demanar, tingueu en compte els costos addicionals i assegureu-vos que els vostres documents estiguin complets.

També compareu diferents ciutats i barris, comproveu l'estat de la propietat i llegiu tots els termes del contracte amb atenció abans de signar.

Voleu comparar propietats en venda a diferents ciutats neerlandeses de manera organitzada? Descobriu les opcions d'habitatge disponibles a través de Findsy i faciliteu la vostra cerca d'una casa per comprar als Països Baixos.